成本體系編制

目錄

第一章工程造價(jià)管理辦法

第二章質(zhì)量認(rèn)定和限價(jià)管理辦法

第三章目標(biāo)成本管理操作指南

第四章成本動(dòng)態(tài)控制操作指引

第五章工程預(yù)決算管理制度

第六章責(zé)任成本作業(yè)指引

第七章成本優(yōu)化與控制操作指引

第八章供方單位合同履約評(píng)價(jià)指引

第九章招投標(biāo)管理制度

第十章戰(zhàn)略采購(gòu)管理體系

第一章工程造價(jià)管理措施流程目的

能夠有效、合理地控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本，保證項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。適用范圍

適用于公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制。定義

3.1超額成本目標(biāo)：當(dāng)項(xiàng)目實(shí)施到一定階段，達(dá)到形象進(jìn)度時(shí)，項(xiàng)目成本超過(guò)目標(biāo)成本。

3.2補(bǔ)充預(yù)算資料：填寫(xiě)完畢的補(bǔ)充設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證表、選材變更表、甲控乙方供貨材料通知單、甲方供貨材料通知單、材料設(shè)備驗(yàn)收單用于編制分期工程結(jié)算。依據(jù)是工程結(jié)算信息的組成部分。

3.3 結(jié)算信息：竣工結(jié)算所需的全部信息，包括竣工圖、竣工結(jié)算申請(qǐng)表、施工合同、工程結(jié)算表、甲方材料供應(yīng)通知書(shū)、乙方控制的甲方材料供應(yīng)通知單、乙方材料價(jià)目表、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證記錄、甲乙雙方約定的其他信息等部門(mén)職責(zé)

4.1 成本控制中心

4.1.1 示范階段進(jìn)行成本估算。

4.1.2 成本計(jì)算在定位階段進(jìn)行。

4.1.3 提出設(shè)計(jì)限值和造價(jià)控制建議，并進(jìn)行造價(jià)測(cè)算、概算和預(yù)算。

4.1.4 編制目標(biāo)成本，分解分配責(zé)任成本，進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本控制。

4.1.5 進(jìn)行工程結(jié)算并組織成本后評(píng)估。

4.1.6 根據(jù)成本目標(biāo)組織工程、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)采購(gòu)和材料/設(shè)備采購(gòu)。

4.2 財(cái)務(wù)管理中心

4.2.1 進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的經(jīng)濟(jì)計(jì)算。

4.2.2組織管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算。

4.3 總工程師室

4.3.1 根據(jù)設(shè)計(jì)限度組織或調(diào)整設(shè)計(jì)。

4.3.2 組織設(shè)計(jì)成本的計(jì)算。

4.3.3 根據(jù)成本目標(biāo)組織模型選擇和最終確定。

4.3.4配合成本控制中心進(jìn)行成本估算、測(cè)算、核算、預(yù)算、預(yù)算。

4.4 工程管理中心

4.4.1配合成本控制中心進(jìn)行成本控制并提供技術(shù)支持。

4.5 營(yíng)銷(xiāo)策劃中心

4.5.1 示范階段提出初步產(chǎn)品建議

4.5.2 策劃階段提出產(chǎn)品定位策劃報(bào)告工作流程

5.1.成本信息研究

5.1.1.企業(yè)進(jìn)入新城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，成本控制中心必須會(huì)同營(yíng)銷(xiāo)策劃中心、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中心進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，內(nèi)容應(yīng)包括：

1）本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對(duì)工程成本的影響：包括固定定價(jià)模式、工程招標(biāo)規(guī)定、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅等。

2）地方設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)主要參考工程建設(shè)設(shè)計(jì)、人防要求、公共建筑配套要求和技術(shù)特點(diǎn)，考慮對(duì)造價(jià)的影響。

3）當(dāng)?shù)亟ㄖ杀颈容^：包括固定成本水平與實(shí)際建筑成本的比較，填寫(xiě)本地區(qū)《各類(lèi)建筑物、各檔次物業(yè)建筑成本水平表》。

5.1.2.成本控制中心應(yīng)從營(yíng)銷(xiāo)策劃中心提供的競(jìng)品物業(yè)清單中選取1-2個(gè)物業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查，并完成《競(jìng)品物業(yè)成本水平研究報(bào)告》。

5.1.3.公司確定新的進(jìn)入目標(biāo)城市后，成本控制中心將組織對(duì)新城市進(jìn)行成本水平調(diào)查。 1個(gè)月內(nèi)完成《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本水平調(diào)查報(bào)告》，同時(shí)完成《房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)成本水平調(diào)查報(bào)告》。逾期未完成報(bào)告的，對(duì)成本控制中心主任處100元罰款。由規(guī)劃管理中心考核。

5.2. ——項(xiàng)目示范階段造價(jià)測(cè)算及造價(jià)預(yù)控目標(biāo)確定

5.2.1.營(yíng)銷(xiāo)策劃中心組織確定前期項(xiàng)目的項(xiàng)目定位，總工程室進(jìn)行概念規(guī)劃稿設(shè)計(jì)。

5.2.2.成本控制中心根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中心報(bào)送的地價(jià)及征地相關(guān)費(fèi)用、工程總辦報(bào)送的概念性規(guī)劃草案、《土地規(guī)劃指標(biāo)》及相關(guān)土地狀況信息，報(bào)送初步信息。營(yíng)銷(xiāo)策劃中心提交的新項(xiàng)目。定位建議及競(jìng)品樓盤(pán)清單，完成《項(xiàng)目擴(kuò)建階段成本估算》并報(bào)財(cái)務(wù)管理中心。投資估算完成后，將作為集團(tuán)投資管理中心編制的《可行性研究報(bào)告》的內(nèi)容提交公司審核?？偣こ剔k完成概念方案草案后，造價(jià)控制中心將根據(jù)各部門(mén)提供的信息，在5天內(nèi)開(kāi)始編制《項(xiàng)目擴(kuò)建階段造價(jià)概算》。逾期未完成的，對(duì)成本控制中心主任扣100元罰款。相關(guān)責(zé)任預(yù)算員50元。財(cái)務(wù)管理中心考核。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中心、總工程室、營(yíng)銷(xiāo)策劃中心沒(méi)有及時(shí)提供輸入數(shù)據(jù)，影響了結(jié)果。

為此估算，相關(guān)責(zé)任董事將被扣除100元。

5.2.3.公司審核通過(guò)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》后，《項(xiàng)目擴(kuò)建階段造價(jià)概算》自動(dòng)成為項(xiàng)目建設(shè)安裝成本預(yù)控目標(biāo)。

5.3.定位階段成本計(jì)算

5.3.1.營(yíng)銷(xiāo)策劃中心組織市場(chǎng)調(diào)研后正式提出項(xiàng)目定位建議。工程總室根據(jù)項(xiàng)目定位組織概念方案設(shè)計(jì)并進(jìn)行工程技術(shù)可行性分析。造價(jià)中心完成總工程辦提交的《概念設(shè)計(jì)文件》。編寫(xiě)《項(xiàng)目規(guī)劃階段的建筑和安裝成本估算》。

概念設(shè)計(jì)結(jié)果提交后，造價(jià)控制中心將在10天內(nèi)編制《項(xiàng)目規(guī)劃階段施工安裝造價(jià)概算》。逾期未完成的，對(duì)成本控制中心主任處100元罰款，對(duì)相關(guān)責(zé)任估算人員處50元罰款?？偣こ剔k公室評(píng)估。

5.4.設(shè)計(jì)階段成本控制

5.4.1.方案設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制：造價(jià)中心根據(jù)工程造價(jià)預(yù)控目標(biāo)和綜合辦提供的方案設(shè)計(jì)文件，編制《工程建設(shè)安裝費(fèi)用概算》，提交分管領(lǐng)導(dǎo)并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)結(jié)果提交后，造價(jià)中心將在15天內(nèi)編制《工程建設(shè)安裝造價(jià)概算》。逾期未完成的，對(duì)成本控制中心主任處100元罰款，對(duì)相關(guān)責(zé)任預(yù)算人員處50元罰款。總工程辦公室評(píng)估。成本負(fù)責(zé)人應(yīng)在2天內(nèi)完成審核，并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

5.4.2.初步設(shè)計(jì)階段成本控制：

1）初步設(shè)計(jì)開(kāi)始前，造價(jià)控制中心編制《初步設(shè)計(jì)限額要求及造價(jià)控制建議》。經(jīng)造價(jià)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，作為初步設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的依據(jù)，由總公司貫徹落實(shí)。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃向設(shè)計(jì)單位下達(dá)初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)前5天，造價(jià)控制中心應(yīng)編制并批準(zhǔn)《初步設(shè)計(jì)限額要求及造價(jià)控制建議》。否則，扣成本控制中心主任100元、相關(guān)責(zé)任預(yù)算員50元的罰款。元?？偣こ剔k公室評(píng)估。如果造價(jià)中心尚未提供《初步設(shè)計(jì)限額要求和造價(jià)控制建議》，工程總辦將向設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)委托書(shū)，并對(duì)工程總辦主任處以100元罰款。由規(guī)劃管理中心考核。

2）總工程辦完成初步設(shè)計(jì)后，造價(jià)中心根據(jù)初步設(shè)計(jì)完成《工程初步設(shè)計(jì)階段施工安裝費(fèi)用概算》，提交分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理報(bào)批作為評(píng)價(jià)總工程處初步設(shè)計(jì)造價(jià)控制質(zhì)量的依據(jù)。初步設(shè)計(jì)結(jié)果提交后，造價(jià)控制中心將在15天內(nèi)編制《項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)概算》。逾期未完成的，對(duì)成本控制中心主任處100元罰款，對(duì)相關(guān)責(zé)任估算人員處50元罰款。總工程辦公室評(píng)估。成本負(fù)責(zé)人應(yīng)在2天內(nèi)完成審核，并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

5.4.3.目標(biāo)成本編制：《工程初步設(shè)計(jì)階段施工安裝費(fèi)用概算》經(jīng)成本負(fù)責(zé)人和總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后，成本控制中心組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行成本費(fèi)用測(cè)算。按照《目標(biāo)成本管理操作指引》，編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本操作指引》，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后正式下發(fā)實(shí)施，作為各項(xiàng)工作的依據(jù)成本控制。

5.4.4.施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制：

1）施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始前，造價(jià)控制中心編制施工圖設(shè)計(jì)階段施工安裝造價(jià)限額要求和造價(jià)控制建議，并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。建筑安裝成本目標(biāo)限額和設(shè)計(jì)成本控制建議按專(zhuān)業(yè)具體提出以下幾點(diǎn)：

a) 土方及圍護(hù)工程：本工程的成本很容易損失。建議綜合考慮土方量的現(xiàn)場(chǎng)平衡以及擋土墻多種方案的經(jīng)濟(jì)比較?？刂仆潦娇偭?，并根據(jù)規(guī)劃提出保留支護(hù)費(fèi)用限額指標(biāo)；

b) 基礎(chǔ)工程：不同的基礎(chǔ)形式對(duì)造價(jià)和工期影響較大，成本容易損失。建議對(duì)基礎(chǔ)選擇的多種方案進(jìn)行比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，根據(jù)不同的基礎(chǔ)形式提出相應(yīng)的定額指標(biāo)值或分項(xiàng)成本。目標(biāo)；

c) 結(jié)構(gòu)工程：該部分在建筑安裝成本中占比較大，對(duì)銷(xiāo)售無(wú)直接影響。這部分是成本控制的重點(diǎn)。在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)規(guī)范最低要求的同時(shí)，盡可能降低成本，主要是鋼筋和混凝土。技術(shù)內(nèi)容提出技術(shù)指標(biāo)值；

d)