溫州市甌海區(qū)果渠溪土地開發(fā)研究
第一章研究重點(diǎn)
一、研究范圍和目的
1.研究領(lǐng)域
本次土地開發(fā)研究范圍包括溫州市甌海區(qū)果溪、曲溪、盤橋三個(gè)組團(tuán)（以下統(tǒng)稱果曲盤）?，F(xiàn)有總?cè)丝?4.75萬人，土地面積140.8平方公里。位于溫州市區(qū)西南部，距溫州市中心6至12公里。
2. 研究目的
按照上級(jí)規(guī)劃要求，結(jié)合過渠溪經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展客觀規(guī)律，原則確定研究范圍內(nèi)土地開發(fā)方向，對(duì)范圍、規(guī)模、開發(fā)提出指導(dǎo)意見。城鄉(xiāng)建設(shè)用地改造。
3. 領(lǐng)地名稱
根據(jù)研究范圍的地域特征，明確相應(yīng)的地域名稱。
郭曲盤指出了三鎮(zhèn)的行政區(qū)劃。
郭曲盤各組指的是郭溪、曲溪、盤橋三個(gè)鎮(zhèn)，郭曲組指的是郭溪鎮(zhèn)范圍。
組團(tuán)城市是指建制鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
溫州市區(qū)是指溫州市鹿城區(qū)、甌海區(qū)、龍灣區(qū)組成的區(qū)域。
二、指導(dǎo)思想
1、依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，按照節(jié)約用地、有效用地、合理用地等原則，對(duì)果曲盤土地空間進(jìn)行綜合研究和利用實(shí)施。
2、在《溫州市總體規(guī)劃》和《溫州市甌海區(qū)三溪區(qū)分區(qū)規(guī)劃》框架下，以《溫州市村鎮(zhèn)規(guī)劃戰(zhàn)略研究》為基礎(chǔ)，可利用土地潛力、土地開發(fā)方向和土地利用情況明確組團(tuán)內(nèi)的結(jié)構(gòu)等，并以此為基礎(chǔ)確定各組團(tuán)的用地項(xiàng)目及相應(yīng)的工程設(shè)施。
3.土地開發(fā)符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)律，同時(shí)注重環(huán)境效益。根據(jù)郭曲盤的功能定位和功能構(gòu)成，處理好組團(tuán)內(nèi)不同性質(zhì)用地之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)整體有序協(xié)調(diào)發(fā)展。
4以溫州市整體城市發(fā)展為大局，落實(shí)各項(xiàng)城市設(shè)施，為城市設(shè)施建設(shè)留出足夠空間。
三、上層次規(guī)劃、研究評(píng)析
與本研究直接相關(guān)的上層規(guī)劃有《溫州市總體規(guī)劃》、《溫州市甌海區(qū)三溪片區(qū)分區(qū)規(guī)劃》和《溫州市城中村規(guī)劃戰(zhàn)略研究》等，以及區(qū)內(nèi)交通本次研究的范圍是對(duì)設(shè)施、城市群、工業(yè)區(qū)和村莊規(guī)劃進(jìn)行了規(guī)劃和研究。本研究結(jié)合相應(yīng)規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。
（一）交通設(shè)施
1. 鐵路站場(chǎng)
根據(jù)《溫州市總體規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《總體規(guī)劃》）和《溫州市甌海區(qū)三溪片區(qū)分區(qū)規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《分規(guī)劃》），溫州——福州鐵路經(jīng)過經(jīng)郭曲盤，與相應(yīng)城市西客運(yùn)站、貨運(yùn)站場(chǎng)連接線及編組站均在本次研究范圍內(nèi)實(shí)施。
2. 城內(nèi)外主要道路系統(tǒng)
溫州城內(nèi)外道路形成兩條高速公路和“雙環(huán)+連接路”的高速公路體系。
（1）兩條高速公路是由甬臺(tái)灣、金麗溫組成的“Y”字型高速公路系統(tǒng)。過渠溪是系統(tǒng)西出口的通道之一。
（2）“雙環(huán)+連接路”高速公路也是溫州市區(qū)的主要道路骨架。外環(huán)內(nèi)的西環(huán)路（高通高速公路）：330國(guó)道、——雙榆、——潘橋、——銅陵、——瑞安碧山高速公路將穿越本次研究范圍。是分流過境交通的主要截流道路，也是溫州都市圈內(nèi)外——鐵路、公路運(yùn)輸?shù)闹饕缆分?。沿線設(shè)有物流中心、貨運(yùn)站、客運(yùn)中心等。
3.輕軌交通
溫州都市圈內(nèi)已形成4條輕軌線路。 1號(hào)線連接機(jī)場(chǎng)、火車西站和甌海中心區(qū)。它將經(jīng)過郭曲盤以東。其線路可考慮與西環(huán)線（高通）連接。高速公路）結(jié)合布局，沿線布置輕軌車站，根據(jù)用地特點(diǎn)在機(jī)場(chǎng)附近設(shè)置車輛段。
4客運(yùn)、貨運(yùn)站
根據(jù)客貨運(yùn)站規(guī)劃及現(xiàn)狀用地，本研究范圍內(nèi)可能設(shè)置的設(shè)施包括鐵路西客運(yùn)站、公路客運(yùn)站及配套廣場(chǎng)停車場(chǎng)。隨著鐵路長(zhǎng)線體系的形成，溫州鐵路樞紐功能將得到加強(qiáng)，鐵路西客站、編組站、鐵路——公路、鐵路——鐵路聯(lián)運(yùn)等各類貨場(chǎng)和物流中心建設(shè)將得到加強(qiáng)。必不可少。
點(diǎn)評(píng)：《總體規(guī)劃》和《次級(jí)規(guī)劃》對(duì)城市主要交通設(shè)施的布局有明確的方向，但對(duì)設(shè)施的具體位置、配套站點(diǎn)以及與本研究范圍的銜接等沒有具體落實(shí)。
（二）組團(tuán)城市規(guī)劃
《總體規(guī)劃》和《次級(jí)規(guī)劃》均將郭溪、瞿溪、盤橋和溫州中心城區(qū)的現(xiàn)有城區(qū)納入城市規(guī)劃建成區(qū)，屬于城市中長(zhǎng)期發(fā)展區(qū)域。
點(diǎn)評(píng)：郭曲盤各城市組團(tuán)的功能、人口、就業(yè)、土地利用構(gòu)成等具體問題尚不明確。特別是土地利用的統(tǒng)計(jì)范圍和計(jì)算規(guī)模存在差異。
（三）工業(yè)區(qū)規(guī)劃
《總則》和《細(xì)則》在區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)工業(yè)園區(qū)實(shí)施。本研究范圍包括果溪、曲溪、盤橋三個(gè)工業(yè)區(qū)三個(gè)部分。一方面實(shí)施甌海區(qū)級(jí)機(jī)電產(chǎn)業(yè)園，另一方面對(duì)現(xiàn)有分散工業(yè)小區(qū)和工業(yè)點(diǎn)進(jìn)行搬遷。到統(tǒng)一開發(fā)工業(yè)區(qū)。
《溫州市城中村規(guī)劃戰(zhàn)略研究》（以下簡(jiǎn)稱《戰(zhàn)略研究》）提出，在村鎮(zhèn)搬遷、整合時(shí)，考慮以組團(tuán)、片區(qū)設(shè)立工業(yè)區(qū)（靠近城市的村莊見《戰(zhàn)略研究》）城外）。
點(diǎn)評(píng)：兩個(gè)《規(guī)劃》和《戰(zhàn)略研究》在工業(yè)區(qū)問題上基本一致。兩個(gè)“規(guī)劃”工業(yè)區(qū)基本放棄現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)位置，按照相對(duì)集中原則一分為二，替代更多工業(yè)用地； “戰(zhàn)略研究”是在大量調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，考慮到人口和就業(yè)問題。在保證第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）發(fā)展和出路的前提下，建議將第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）發(fā)展用地安排在區(qū)、鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)。
（四）村莊規(guī)劃
1. 分區(qū)規(guī)劃
《特別規(guī)定》將村莊改造分為近期搬遷、近期限制、集中建設(shè)和舊村改造四種類型。
(1)近期搬遷。從其空間布局特征來看，主要是一個(gè)與交通設(shè)施規(guī)劃相沖突的村莊。
(2) 近期限制。從近期限制村的空間分布來看，主要是靠近山麓的村莊或自然村。
（三）集中建設(shè)。本研究范圍內(nèi)的集中村主要位于果溪組鳳凰山南麓的果溪村和河頭村。是1992年鄉(xiāng)政府駐地的村莊。
（四）舊村改造。從空間分布來看，主要是位于城市規(guī)劃區(qū)（即組團(tuán)城市）居住用地范圍內(nèi)的村莊或自然村。
點(diǎn)評(píng)：在不區(qū)分各村村民的生產(chǎn)方式、就業(yè)特點(diǎn)和建設(shè)質(zhì)量的情況下，擬定的改造類型較為機(jī)械化，相應(yīng)的改造措施難以落實(shí)。
2.村莊規(guī)劃策略研究
《戰(zhàn)略研究》根據(jù)城中村的類型特征和村民的生活就業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行了更為細(xì)致的分析，對(duì)城中村進(jìn)行了分類，提出了不同的規(guī)劃策略。就本次研究的范圍而言，主要分為兩類（《戰(zhàn)略研究》分為三類：——個(gè)城內(nèi)村莊、城邊村莊和城外村莊）。
(1)城邊村
《戰(zhàn)略研究》明確，本次研究范圍內(nèi)的城邊村位于溫州市“現(xiàn)有城市建成區(qū)與規(guī)劃建成區(qū)之間”和“衛(wèi)星城區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）”。即城市建成區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有村莊。
規(guī)劃策略
規(guī)劃目標(biāo)
綜合運(yùn)用政策、規(guī)劃、管理手段，引導(dǎo)城中村健康有序發(fā)展、順利向城市社區(qū)轉(zhuǎn)型。
規(guī)劃與改造策略
根據(jù)《策略研究》的內(nèi)容，總結(jié)如下：
進(jìn)行規(guī)劃分區(qū)，即按照開發(fā)時(shí)序、建設(shè)用地類型（中心區(qū)、等級(jí)）和功能分區(qū)進(jìn)行分區(qū)。本研究范圍包括城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)和總體規(guī)劃建設(shè)區(qū)。
根據(jù)不同的分區(qū)類型提出相應(yīng)的策略。包括轉(zhuǎn)型思路、時(shí)機(jī)和方法。
政策措施
調(diào)整征地補(bǔ)償政策，與社會(huì)保障政策相結(jié)合。
落實(shí)集體經(jīng)濟(jì)管理辦法和改革政策，為村莊搬遷和新居建設(shè)創(chuàng)造條件。
推行就業(yè)政策，改變宅基地分配政策。
在不同地區(qū)，開發(fā)和實(shí)施模式的政府組織、村集體和開發(fā)商的參與程度不同。
（二）城外村莊
《戰(zhàn)略研究》明確，本次研究范圍內(nèi)的城市邊緣村莊是指因城市生態(tài)建設(shè)和山區(qū)移民安置需要整體搬遷治理的村莊，以及除規(guī)劃建成區(qū)和城鎮(zhèn)鄉(xiāng)以外的所有其他村莊。
規(guī)劃策略
規(guī)劃目標(biāo)
推動(dòng)村莊有序建設(shè)，提高村民生活質(zhì)量，提高農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，完善城鄉(xiāng)管理體制，健全農(nóng)村社會(huì)保障體系；協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)發(fā)展關(guān)系，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。
規(guī)劃范圍與策略
本次研究范圍所界定的城外村莊主要是山林中的村莊。目前的情況是，除了少數(shù)山坡村外，大部分村莊已經(jīng)搬遷。
按照分區(qū)控制，中心村和基層村的規(guī)劃改造有明確的策略。
對(duì)第二、三產(chǎn)業(yè)補(bǔ)償作出規(guī)定。
闡述郊區(qū)設(shè)施規(guī)劃。
政策措施
包括舊村改造實(shí)施模式、宅基地政策、拆遷安置政策、征地補(bǔ)償政策、就業(yè)政策和社會(huì)保障政策等。
點(diǎn)評(píng)：《戰(zhàn)略研究》對(duì)溫州市現(xiàn)行土地相關(guān)政策進(jìn)行了詳細(xì)分析，可供本研究參考。根據(jù)不同地區(qū)的村莊改造特點(diǎn)，為村莊改造指明了方向，留下了更大的改進(jìn)空間。但“戰(zhàn)略研究”主要針對(duì)各類村莊。是否清晰地解釋了郊區(qū)環(huán)境中村莊的改造以及如何將土地利用與郊區(qū)設(shè)施結(jié)合起來？它還提供了研究范圍內(nèi)村莊劃分以及規(guī)劃和改造策略的詳細(xì)信息。根據(jù)人口和就業(yè)特點(diǎn)作出具體安排。
四、研究重點(diǎn)和思路
(1) 研究重點(diǎn)
根據(jù)本研究的目的，研究的重點(diǎn)內(nèi)容主要包括以下三個(gè)方面。
1、各組別城區(qū)土地利用情況
在《總體規(guī)劃》和《次級(jí)規(guī)劃》框架下，根據(jù)本研究范圍的區(qū)位環(huán)境和新的歷史背景特征，重點(diǎn)研究功能特征、用地結(jié)構(gòu)、布局和規(guī)模。各組團(tuán)城市地區(qū)的情況，為各組團(tuán)的經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基礎(chǔ)。為社會(huì)發(fā)展提供支撐平臺(tái)。
2.村土地
以“戰(zhàn)略研究”為基礎(chǔ)，根據(jù)各村的人口、就業(yè)特點(diǎn)以及農(nóng)村社區(qū)的文化、環(huán)境條件，重點(diǎn)研究該村未來的發(fā)展方向和土地綜合利用條件，為村莊未來的發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)。為村莊整治改造奠定基礎(chǔ)。
3、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及其他非建設(shè)用地
在綜合研究郭溪、曲溪、盤橋三組《土地利用規(guī)劃》、《溫州市城市防洪規(guī)劃（中部規(guī)劃、西部規(guī)劃）》等相關(guān)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，以溫州城市生態(tài)維護(hù)和環(huán)境保護(hù)為己任以此為抓手，重點(diǎn)研究非建設(shè)用地范圍及其開發(fā)控制措施，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)田設(shè)施、區(qū)域土地配套設(shè)施、旅游景區(qū)等發(fā)展提供依據(jù)。
（二）研究思路
1.在現(xiàn)狀調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件評(píng)價(jià)出發(fā)，分析本研究范圍的發(fā)展動(dòng)態(tài)，從而明確各組團(tuán)的功能定位，為土地利用提供依據(jù)各組團(tuán)的功能及用地空間整合。
2.根據(jù)本研究范圍的發(fā)展勢(shì)頭，結(jié)合當(dāng)前城鄉(xiāng)人口和就業(yè)特征，預(yù)測(cè)未來產(chǎn)業(yè)人口結(jié)構(gòu)和規(guī)模，比較本研究范圍的土地潛力和用地條件，驗(yàn)證未來人口規(guī)模和空間布局，并以此為依據(jù)，確定城鄉(xiāng)土地規(guī)模和空間布局。
3.根據(jù)人口和土地空間布局規(guī)劃，在綜合分析村鎮(zhèn)現(xiàn)有居住建筑和空間特征的基礎(chǔ)上，提出城鄉(xiāng)特別是農(nóng)村地區(qū)的整治方法和土地綜合利用條件為未來農(nóng)村和城郊人口居住區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度提供依據(jù)。提供判定依據(jù)。
4根據(jù)城市生態(tài)環(huán)境要求和本研究范圍的環(huán)境特征，提出環(huán)境保護(hù)措施，為生態(tài)環(huán)境建設(shè)提供依據(jù)。
第二章開發(fā)條件評(píng)價(jià)
一、發(fā)展的有利條件
（一）自然環(huán)境條件
規(guī)劃的過曲盤屬丘陵與平原交匯的河谷地區(qū)，北、西、南為丘陵，東北為谷口平原。三面環(huán)山的地形格局，是郭曲盤發(fā)展所需的優(yōu)越自然生態(tài)環(huán)境條件的天然平臺(tái)，也為該地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供了基礎(chǔ)。良好的氣候?yàn)樵摰貐^(qū)人居生態(tài)環(huán)境建設(shè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了基礎(chǔ)條件。
（二）地理位置條件
過曲盤位于長(zhǎng)江三角洲南翼、浙東南沿海城市溫州西南部。果溪集團(tuán)距溫州市中心約6公里，曲溪集團(tuán)距溫州市中心10至12公里。根據(jù)《總體規(guī)劃》，果曲盤集團(tuán)距溫州市中心距離約6公里。該區(qū)域?qū)儆跍刂荻际腥诵娜Πl(fā)展概念區(qū)。該概念區(qū)未來將承擔(dān)都市副中心、居住、產(chǎn)業(yè)、對(duì)外交通等城市功能。
（三）交通區(qū)位條件
城市快速路甌海大道東西縱貫過曲盤中部，溫曲公路北側(cè)穿過，現(xiàn)有高通高速公路（至瑞安市）由北向南穿過本區(qū)。對(duì)外通訊網(wǎng)絡(luò)已基本形成。根據(jù)《總體規(guī)劃》，目前已實(shí)施的錦溫高速公路和規(guī)劃中的高通高速公路、溫瑞鐵路都將經(jīng)過郭曲盤，并在東部地區(qū)附近設(shè)立相應(yīng)的對(duì)外交通站點(diǎn)。果曲盤的交通區(qū)位條件將在未來的發(fā)展過程中進(jìn)一步優(yōu)化。詳情請(qǐng)參見交通區(qū)位狀況分析圖。
（四）產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r
一、郭曲盤經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體區(qū)域背景
根據(jù)行政區(qū)劃調(diào)整前的數(shù)據(jù)，溫州市甌海區(qū)GDP增速遠(yuǎn)高于龍灣區(qū)。但行政區(qū)劃調(diào)整后，甌海區(qū)呈現(xiàn)出相對(duì)滯后的趨勢(shì)。
2、郭曲盤產(chǎn)業(yè)發(fā)展
1990年以來，隨著民營(yíng)企業(yè)的不斷發(fā)展，以及企業(yè)發(fā)展適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的形成，郭曲盤已逐步形成制革、鞋業(yè)、家具、眼鏡、食品、服裝、化工等行業(yè)。工業(yè)、機(jī)械等輕加工產(chǎn)業(yè)集群在果曲盤形成了多個(gè)小型工業(yè)區(qū)和工業(yè)點(diǎn)。
第一、第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)、產(chǎn)值均高于溫州市和甌海區(qū)平均水平。三者中，國(guó)喜集團(tuán)第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，絕對(duì)體量和比重最高；曲西組團(tuán)第二產(chǎn)業(yè)比重較高，而板橋組團(tuán)絕對(duì)體量和比重較低，但第一產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)。
數(shù)據(jù)分析顯示，郭曲盤是溫州市典型的郊區(qū)城鎮(zhèn)組合。
二、發(fā)展的不利條件
1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，農(nóng)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重有待提高。
郭曲盤對(duì)第一、二、三產(chǎn)業(yè)占GDP比重的分析表明，近年來第二產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)生產(chǎn)增加值比重一直占GDP比重較高（70%以上），而且工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值極不平衡。
2、產(chǎn)業(yè)空間布局極其分散，城鎮(zhèn)化水平低。
根據(jù)郭曲盤對(duì)三個(gè)城鎮(zhèn)地區(qū)的人口分析，2001年城鎮(zhèn)化水平僅為32.5%，遠(yuǎn)低于就業(yè)方式71.3%的非農(nóng)化水平。產(chǎn)業(yè)和村鎮(zhèn)空間分布分散、混雜，成為土地資源浪費(fèi)、果曲盤生態(tài)環(huán)境破壞的一大因素。
3、重大基礎(chǔ)設(shè)施和專項(xiàng)用地布局混亂
果曲盤分布有市級(jí)專項(xiàng)用地、市政用地及其他公共設(shè)施用地。一方面，這些土地承載著溫州城市的特殊功能；另一方面，由于其特殊性，它們對(duì)郭曲盤各個(gè)群體的空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響。一些土地利用，如220kV變電站，往往會(huì)影響土地的完整性，破壞周圍的居住環(huán)境。
4、郭曲盤具有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)特征，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征不明顯。