珠江華僑資本項目可行性分析報告
目錄
1.項目名稱
2、項目地點(diǎn)
3. 項目開發(fā)商
四、項目概況
5、投資者簡介
6. 開發(fā)者簡介
七、項目建設(shè)條件
八、市場分析
9.市場定位及形象設(shè)計
十、募集資金
11.基本數(shù)據(jù)說明
12.項目開發(fā)進(jìn)度
13.財務(wù)分析
14、項目評價結(jié)果
珠江帝景項目可行性分析報告
1.項目名稱
珠江御景
2、項目地點(diǎn)
海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江以南、新市頭村以北地區(qū)
3. 項目開發(fā)商
廣州市珠江僑都置業(yè)有限公司
四、項目概況
根據(jù)市規(guī)劃局城市土地批復(fù)文件第39號、第55號（ 92）。新港路，廣州大道西。項目總體規(guī)劃占地約1000畝，總建筑面積156.7萬平方米，容積率2.39。項目擁有住宅3000余套，建筑設(shè)計獨(dú)特，格調(diào)高雅，公共配套設(shè)施齊全，并有市政交通碼頭、商務(wù)中心、游艇俱樂部、古塔文化區(qū)、世界華僑博物館等。是集商業(yè)、旅游、娛樂、中西文化于一體的理想居住區(qū)，是置業(yè)安居的理想居住區(qū)。擬建的珠江華僑資本將能夠輕松地以良好的市場前景吸引海外人士的購房欲望。
5、投資者簡介
由廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱甲方）、廣東珠江投資公司（以下簡稱乙方）和英屬維爾京群島光大投資有限公司共同開發(fā)經(jīng)營。 （以下簡稱丙方）。
甲方：中國廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司是由廣州華僑房屋開發(fā)公司、廣州市銀建商品房地產(chǎn)管理公司、廣州市國有農(nóng)工商業(yè)聯(lián)合體共同組建的二級綜合開發(fā)企業(yè)企業(yè)發(fā)展從事珠江僑資開發(fā)建設(shè)。公司法定地址：中國廣州市鷺景路123號華僑飯店411、414-418室，法定代表人：林廣智
乙方：廣東珠江投資有限公司法定地址：廣州市中山大道105號華景新城龍門閣三樓法定代表人：何國華
丙方：（英屬維爾京群島）光大投資有限公司，聯(lián)系地址：香港跑馬地山光道7號山光大廈8樓E座，代表人：謝世東
公司各股東的出資比例如下：
甲方提供廣州市（92）城市土地批復(fù)第39、55號及廣州市土地開發(fā)中心補(bǔ)充批復(fù)，推進(jìn)廣州市海珠區(qū)赤崗總面積654107平方米的土地使用權(quán)市，并向政府提供該項目的廣州戶籍配額和海外購房優(yōu)惠政策作為合作條件。
乙方負(fù)責(zé)提供本項目所需注冊資本的42.86%，即人民幣22,887.24萬元。
丙方負(fù)責(zé)提供本項目所需注冊資本的57.14%，折合人民幣30,512.76萬元人民幣。
6. 開發(fā)者簡介
(1)開發(fā)商介紹
注冊資本：5.34億元
注冊地址：廣州市開發(fā)區(qū)廈港大道科技園1號樓B503室
經(jīng)營范圍：經(jīng)市規(guī)劃局批準(zhǔn)的海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江以南、新市頭村以北地區(qū)的開發(fā)、建設(shè)、銷售自建商品房的、租賃與管理。
公司歷史：是由廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司、廣東珠江投資公司、英屬維爾京群島光大投資有限公司共同經(jīng)營的企業(yè)，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、自建商品房的租賃、經(jīng)營。
公司負(fù)責(zé)人基本情況：
法定代表人：林光智
總經(jīng)理：蔡春猛
(2)開發(fā)商素質(zhì)
廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司的管理架構(gòu)比較科學(xué)、合理、獨(dú)特。公司董事會為決策機(jī)構(gòu)，下設(shè)總經(jīng)理和管理團(tuán)隊。公司下設(shè)五個職能部門，分別是：
辦公室：負(fù)責(zé)行政、人事、后勤事務(wù)。
財務(wù)部：負(fù)責(zé)財務(wù)會計和融資、建筑抵押貸款等工作。
開發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作，辦理相關(guān)法律手續(xù)。
工程部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計、勘探、施工等技術(shù)控制，包括各類管道的申報，協(xié)調(diào)項目的生產(chǎn)進(jìn)度。
銷售部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告及銷售、市場中介及產(chǎn)權(quán)證辦理。
公司各部門主要職能圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、銷售、物業(yè)管理等，目標(biāo)是打造一個配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)雅宜人的大型多功能尊貴生活區(qū)，獨(dú)特的建筑風(fēng)格，良好的社區(qū)文化。
公司注重職能化、綜合化管理方法，對項目前期市場策劃、市場定位、設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)管理等實行一站式管理，使設(shè)計等各職能部門人員施工直接面對市場和客戶。需求并更好地建造滿足客戶需求的房產(chǎn)。
公司以人為本，尊重科學(xué)，尊重人才。以崗任人，以崗定責(zé)，選賢任能，實行“能者上、庸者下”的用人制度。公司現(xiàn)有員工45人，95%以上具有大專以上學(xué)歷，其中本科學(xué)歷占30%。員工普遍年輕化。
公司建立了完整的規(guī)范化管理體系，使公司各部門的職責(zé)、崗位職責(zé)、工作要求、工作要求、工作條件、工作程序、每位員工的考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循。各部門遵守法律法規(guī)，有行動有行動，公司整體行動協(xié)調(diào)，工作效率高。
產(chǎn)品品質(zhì)：“珠江御景”是沿江規(guī)模最大、最齊全的項目。擁有非常優(yōu)越的地理環(huán)境，以高起點(diǎn)、高要求、高品味、高瞻遠(yuǎn)矚的眼光創(chuàng)造出最好、最有特色的產(chǎn)品，成為行業(yè)的領(lǐng)跑者。領(lǐng)導(dǎo)者。
（三）開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實力
該項目總投資約64億元。廣東省珠江投資有限公司和廣東省投資有限公司負(fù)責(zé)全部投資。注冊資本5.34億元（出資比例按合同規(guī)定）。項目總銷售收入預(yù)計86億元。
中國廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司為僑都項目提供654,107平方米國有土地使用權(quán)，并向政府提供該項目廣州戶籍購房指標(biāo)，以及優(yōu)惠政策條件用于海外銷售。
3、廣東珠江投資有限公司內(nèi)部架構(gòu)完整合理，擁有各方面的專業(yè)人才。在房地產(chǎn)市場競爭中具有巨大優(yōu)勢，并將成本控制放在一切工作的首位。公司利用批量生產(chǎn)的優(yōu)勢，通過對設(shè)計方案進(jìn)行大調(diào)整、小調(diào)整、大批量采購原材料、采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式進(jìn)行施工，有效降低開發(fā)成本。以低端價格銷售，從而實現(xiàn)價格優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，有效提高市場競爭力。
近年來，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司憑借雄厚的經(jīng)濟(jì)實力和良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化品牌優(yōu)勢。兩家公司合作組織開發(fā)了華景新城、濟(jì)南花園、君景花園、怡景翠園等大中型住宅小區(qū)。它們在廣州各具特色、絢麗多彩，堪稱典范。
廣東珠江投資有限公司與合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司在廣州成功開發(fā)15個物業(yè)，建設(shè)用地面積約212萬平方米，總建筑面積約593.6萬平方米平方米，建筑面積356萬平方米。所開發(fā)樓盤銷售良好，竣工樓盤平均銷售率達(dá)95%以上，市場反響熱烈。在發(fā)展過程中，公司與金融部門及合作單位建立了良好的信用關(guān)系。隨著綜合實力的增強(qiáng)，公司除繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外，還計劃參與橋梁、公路等相關(guān)項目的投資建設(shè)，同時還探索教育產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)的投資。公司擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實力、產(chǎn)品銷售實力、以及開發(fā)大型房地產(chǎn)項目的能力。
4、光大投資有限公司是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司。依托集團(tuán)實力在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。集團(tuán)自1993年投資內(nèi)地以來，擁有12家在內(nèi)地注冊的房地產(chǎn)項目公司的房地產(chǎn)開發(fā)及投資權(quán)益，注冊資本總額為人民幣68,054萬元，總建筑面積約262.13萬平方米。米。 1998年，公司股票在香港聯(lián)交所上市，募集資金6.43億元。加之集團(tuán)對廣州房地產(chǎn)市場的深刻了解，集團(tuán)已成為廣州房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。
7、項目建設(shè)條件評價
（一）項目優(yōu)勢分析：
良好的區(qū)域人文環(huán)境和發(fā)展?jié)摿?
i自然環(huán)境優(yōu)越
該項目擁有長長的河岸，北望規(guī)劃中的中海新沙公園和未來的金融、文化、商業(yè)中心珠江新城。區(qū)內(nèi)有重點(diǎn)文物古跡赤崗塔，現(xiàn)已規(guī)劃為赤崗塔公園，周圍為居民區(qū)?？諝馇逍乱巳?，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。與擁擠喧鬧的城市相比，這里堪稱世外桃源，真正“遠(yuǎn)離塵囂，卻又不離都市”。
i 位于廣州市天河中心區(qū)城市新軸上
該項目位于天河新城中軸線上，與廣州未來的金融、文化、商業(yè)中心珠江新城隔江相望。地理位置十分優(yōu)越，具有相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿Α?
i該項目毗鄰廣州會展中心
該項目東部為規(guī)劃中的廣州會展中心。作為廣州未來的商業(yè)中心，其發(fā)展必將帶動周邊地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。
i該項目靠近領(lǐng)事館區(qū)
該項目西部為廣州領(lǐng)事館區(qū)。盡管領(lǐng)事館的概念不斷被淡化，但領(lǐng)事館規(guī)劃用地綠草如茵，道路寬闊，環(huán)境宜人。
i 本項目為廣州市觀光塔所在地。規(guī)劃中的廣州城市觀光塔將建在項目西北面向河流的位置。作為廣州市的象征，也將有助于提升該項目的知名度。
交通便利
i 未來的交通網(wǎng)絡(luò)極其完善。規(guī)劃道路直接連接廣州大道、新港路。項目東側(cè)規(guī)劃有一座跨江大橋，直接連接珠江新城。與地鐵2號線類似。地鐵3號線在區(qū)東經(jīng)過，與地鐵1號線相連。 1號線、2號線形成網(wǎng)絡(luò)，交通十分便利。
i附近有204路公交車，可直達(dá)市中心及其他繁華商業(yè)場所。
配套設(shè)施齊全，生活便捷
i配套設(shè)施齊全
規(guī)劃的公共配套設(shè)施包括商業(yè)、醫(yī)療、文化娛樂、教育、管理等設(shè)施。該地區(qū)的中心規(guī)劃有一個大型會所。對應(yīng)的入口廣場（市民廣場）占地約1公頃。沿著城市的中軸線有一個大型雕塑廣場。珠江邊的東北角有一個游艇俱樂部。西南有赤崗塔公園、赤崗塔公園。 40m寬的城市主干道兩側(cè)的建筑裙房設(shè)有歷史博物館1所、中學(xué)1所、小學(xué)2所、幼兒園3所、衛(wèi)生院1所、商業(yè)建筑等。
附件優(yōu)點(diǎn)：
i 從附件中營銷環(huán)境的分析可以看出，廣州經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。隨著國家取消福利性住房分配轉(zhuǎn)為貨幣性住房分配，居民消費(fèi)欲望逐漸增強(qiáng)，住房成為居民投資消費(fèi)的熱點(diǎn)。
iinvestors的實力是眾所周知的。
該項目投資方已在本市成功開發(fā)多處大型樓盤，知名度和實力有目共睹。這種無形資產(chǎn)將幫助物業(yè)更快地樹立品牌形象，增強(qiáng)買家信心。
i 通過宣傳策劃，利用投資者的品牌效應(yīng)，強(qiáng)化和穩(wěn)定公司品牌；
i 建筑規(guī)劃風(fēng)格：建筑以自然布局形式為主，有道路、綠化
協(xié)調(diào)、營造舒適、優(yōu)美的建筑空間環(huán)境。層數(shù)以13層為主，其次為18-20層，32層有部分點(diǎn)綴。區(qū)內(nèi)水系按照“東方威尼斯”風(fēng)格進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。
i 物業(yè)管理：擬聘請知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問，為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
i 裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華裝修，個性化基本款可供選擇。
i 單位面積及比例：（以下面積均為閉門面積）
A。 65至80平方米，占總面積的20%；
B、80100m2，占總面積的45%；
C、100120m2，占總面積的20%；
D 120至150平方米，占總面積的10%；
E、150平方米以上復(fù)式戶型占總面積的5%。
i 交通條件：該項目西鄰城市主干道廣州大道，南鄰新港西路。乘車僅需5分鐘即可到達(dá)華南高速、地鐵2號線