萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引

一、簡(jiǎn)介

隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷拓展，土地儲(chǔ)備逐漸增加，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求也越來(lái)越強(qiáng)烈。為規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避合同簽訂風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。

2、可行性報(bào)告內(nèi)容指引

項(xiàng)目決策背景及概要

1、外部環(huán)境

1、城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及其對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：快速交通系統(tǒng)規(guī)劃建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、當(dāng)?shù)貐^(qū)域發(fā)展重點(diǎn)、政府?dāng)M出臺(tái)的重大政策等；

2、地塊所屬區(qū)域在城市歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，如果項(xiàng)目位于浦東，則應(yīng)說(shuō)明浦東在上海的地位以及國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的地位。

3、項(xiàng)目起源、特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新區(qū)住宅設(shè)施、文化園區(qū)、政府重點(diǎn)項(xiàng)目等；

2、內(nèi)部因素

1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年（一般為3-5年）的發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃的重要意義，以及在公司發(fā)展中的地位（是否為核心項(xiàng)目）；

2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)及項(xiàng)目的合理布局，對(duì)于擴(kuò)大市場(chǎng)覆蓋范圍、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力將起到作用；

3、從公司未來(lái)盈利需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述該項(xiàng)目的意義；

第一部分：項(xiàng)目概況

1. 包裹位置

包裹所在城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商業(yè)金融區(qū)等）的地理位置。

附圖：項(xiàng)目在城市的位置圖，標(biāo)明宗地區(qū)域的位置、與標(biāo)志性市政設(shè)施和建筑（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離，以及定性描述地點(diǎn)（與主要中心區(qū)域辦事處/企業(yè)/政府關(guān)系相比）。

2. 包裹目前狀態(tài)

1.四向范圍；

2、地勢(shì)平坦，自然標(biāo)高，與周?chē)匦螌?duì)比；

3、地面現(xiàn)狀，包括地塊內(nèi)是否存在運(yùn)河、深溝（小峽谷）、池塘、高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)影響較大的因素，并計(jì)算實(shí)際損失土地面積由于此；

4、當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)狀，包括具體居民人數(shù)、戶數(shù)、工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工情況等，以及對(duì)拆遷和項(xiàng)目影響的說(shuō)明開(kāi)發(fā)進(jìn)度；

5、地下情況，包括管道、地下電纜、涵洞、地上建筑和地下建筑/構(gòu)筑物原有樁基等。注意地上、地下是否有受保護(hù)的歷史文物和可用結(jié)構(gòu)；

6、土地完整性，是否經(jīng)過(guò)市政征地、市政綠化帶、市政道路、歷史古跡、河流湖泊等因素劃分；

7、地質(zhì)條件，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震要求等。

附圖：平面地形圖，標(biāo)有四個(gè)范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖主要反映土地結(jié)構(gòu)、河流、溝壑、高壓線路等；

地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、涵洞、電纜等。

3、項(xiàng)目周邊社區(qū)設(shè)施

（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)設(shè)施

1. 交通狀況

（一）公共交通系統(tǒng)狀況，包括主要線路、行駛路段等；

（2）包裹出行主要依賴的運(yùn)輸方式是否需要開(kāi)發(fā)商自行解決；

（3）現(xiàn)有快速交通系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌或其他對(duì)交通狀況產(chǎn)生重大影響的項(xiàng)目。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速交通系統(tǒng)；

2.教育：大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)及教育質(zhì)量。

3、醫(yī)院等級(jí)及醫(yī)療水平

4. 大型商場(chǎng)、主要企業(yè)及菜市場(chǎng)

5、文化、體育和娛樂(lè)設(shè)施

6. 公園

7. 銀行

8. 郵局

9. 其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，有具體位置和距離。

（2）地塊周邊3000米范圍內(nèi)可及的主要社區(qū)設(shè)施現(xiàn)狀

4、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)案例特點(diǎn)描述，如無(wú)可省略）

一、治安狀況

2. 空氣條件

3、噪聲情況

4、污染（化工廠、河湖污染等）

5、危險(xiǎn)源（如高壓線路、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或儲(chǔ)存基地等）

6. 周邊景觀

7、風(fēng)水情況

8、周邊環(huán)境近期或計(jì)劃發(fā)生的重大變化，如道路拓寬、工廠搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)/超市建設(shè)等。

9. 其他

5、大型市政配套設(shè)施（須說(shuō)明距地塊的距離、費(fèi)用、可達(dá)性）

1. 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有道路寬度、規(guī)劃道路寬度、規(guī)劃實(shí)施時(shí)間、與地塊的關(guān)系（影響）。

2、供水狀況：現(xiàn)有管道、管徑及未來(lái)規(guī)劃實(shí)施時(shí)間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管道、管徑及未來(lái)規(guī)劃實(shí)施時(shí)間。

4.通訊（有線電視、電話、互聯(lián)網(wǎng)）：現(xiàn)有管道、源位置、距地塊距離、涉及線路費(fèi)用等。

5、永久供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管道、電源位置、距地塊距離、涉及線路費(fèi)用等。

6. 天然氣：現(xiàn)有管道、管徑、上部源位置、距地塊的距離、接口位置。

7、采暖及生活熱水：現(xiàn)有管道、管徑、水源位置、距地塊距離、接口位置。

附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管道走向、容量、接口位置，以及未來(lái)計(jì)劃的擴(kuò)建和增建。

六、規(guī)劃控制要點(diǎn)

1.土地總面積、征用土地面積、凈土地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公共建筑建筑面積、公共建筑內(nèi)容、商業(yè)與非商業(yè)公共建筑面積的區(qū)分

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5. 高度控制

6、綠化率

7. 其他

7. 土地價(jià)格

土地價(jià)格的計(jì)算方法。如有代征土地的，請(qǐng)說(shuō)明代征土地的價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算土地總價(jià)和樓面價(jià)。

第二部分：法律和政策風(fēng)險(xiǎn)分析

一、合作方式及條件

1、合伙人基本信息：名稱(chēng)、主要股東投資情況、注冊(cè)資本、成立時(shí)間、特殊背景等。

2、合作方式：例如：一次性買(mǎi)斷土地、建成后分割房屋（面積）、建成后分割銷(xiāo)售收入、建成后分割利潤(rùn)、合資設(shè)立公司等。除租賃土地外直接來(lái)自政府，需要確保對(duì)方能夠提供正式的稅務(wù)發(fā)票。關(guān)于住房和收入分享，需要明確合伙人是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。

3、付款進(jìn)度及與征地手續(xù)的配合

四、其他主要合作條件

5、其他與合作方式有關(guān)的法律規(guī)定

2. 土地法律性質(zhì)評(píng)估

（一）現(xiàn)狀

1. 土地所有權(quán)

2、土地使用權(quán)歸屬

3、土地利用

（二）規(guī)劃

1.規(guī)劃所有權(quán)

2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬

三、規(guī)劃目的

3、土地使用權(quán)取得程序評(píng)價(jià)

1、取得土地使用權(quán)的程序

2、取得土地使用權(quán)所需工作日

三、取得商品房用地使用權(quán)所需條件

4、土地使用權(quán)取得的風(fēng)險(xiǎn)及控制（土地使用權(quán)取得的不確定因素及解決方案）

4、土地性質(zhì)變化評(píng)估（如該土地已用于商品房，則無(wú)需填寫(xiě)）

一、土地產(chǎn)權(quán)變更的程序及原因

2、土地產(chǎn)權(quán)變更的政策支持或障礙

3、土地產(chǎn)權(quán)變更所需工作日

5、政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

城市規(guī)劃限制或變更、意外政策等政府因素可能導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中斷、審批建設(shè)程序無(wú)法完成或土地性質(zhì)發(fā)生變化的判斷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中受挫，導(dǎo)致初始投資全部或部分損失的可能性。例如：優(yōu)勝美地二期、三期、北京中關(guān)村建設(shè)暫停了該地區(qū)所有住宅建設(shè)等。

六、總體評(píng)價(jià)

評(píng)估各項(xiàng)法律程序、流程的可操作性、合法性、風(fēng)險(xiǎn)可控性。例如：合同中明顯不利于我們及其考慮因素的條款；控制部分或全部條款的不確定性；不利、不確定的條款可能造成的損失及其對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。

第三部分：市場(chǎng)分析

1、區(qū)域住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)現(xiàn)狀

1、區(qū)域住宅市場(chǎng)概況

?形成時(shí)間

?各等級(jí)居住區(qū)分布情況

?采購(gòu)群體的變化

2、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)狀況（近3-5年）

?開(kāi)工量/竣工量

?銷(xiāo)量/供需比

?平均售價(jià)

3、全市區(qū)域市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)排名現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

2、區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品特點(diǎn)

1、各等級(jí)產(chǎn)品供貨情況

2、各檔次產(chǎn)品收藏特點(diǎn)

我們將特別研究與此案例類(lèi)似質(zhì)量的屬性的特征。

?平均售價(jià)

?發(fā)展規(guī)模

?產(chǎn)品形態(tài)

?平均消化率

?平均容積率

?區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)分布特征

3. 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最佳案例的狀況

附圖：項(xiàng)目周邊地產(chǎn)案例分布圖，包括部分具有代表性的未來(lái)主要競(jìng)品地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圖片。

4、未來(lái)2-3年該地區(qū)的土地供應(yīng)情況、產(chǎn)品供應(yīng)情況以及產(chǎn)品類(lèi)型

五、分析：本案區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)

六，結(jié)論：

?區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)中的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

?本項(xiàng)目所在地的價(jià)格范圍以及本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的價(jià)格范圍和產(chǎn)品形態(tài)

?該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)了該地區(qū)的市場(chǎng)潛力

?本案開(kāi)發(fā)過(guò)程中的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)問(wèn)題

3、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客戶研究

1、各檔次產(chǎn)品的目標(biāo)客戶特征及輻射商圈范圍（基于本區(qū)域參考項(xiàng)目實(shí)證研究及城市趨勢(shì)特征）

2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群的地域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力偏好、購(gòu)買(mǎi)方式以及主要關(guān)注點(diǎn)和訴求。

4、目標(biāo)市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位

1、市場(chǎng)定位

2、目標(biāo)人群特征/原產(chǎn)地/行業(yè)特征

3、產(chǎn)品建議

第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析

1、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路

1、設(shè)計(jì)理念：產(chǎn)品所體現(xiàn)的主題思想、主要設(shè)計(jì)風(fēng)格和設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

2、主要產(chǎn)品類(lèi)型：多層、高層，或聯(lián)排別墅、屋頂花園、復(fù)式復(fù)式等其他類(lèi)型，以及不同類(lèi)型產(chǎn)品的占比。

3、節(jié)能環(huán)保建筑材料選擇的考慮。

4. 在您所在的城市生產(chǎn)新的、獨(dú)特的產(chǎn)品的可能性。

5、如果是大型或超大型項(xiàng)目，可以考慮創(chuàng)建大社區(qū)的概念。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析

1、在給定容積率、凈用地面積、居住面積、配套公共建筑面積、高度控制、建筑密度的條件下，生產(chǎn)的產(chǎn)品類(lèi)型、特點(diǎn)是什么，是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)上述理念和萬(wàn)科所追求的是什么。滿足各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化為實(shí)際產(chǎn)品的可能性主要是從規(guī)劃設(shè)計(jì)的角度來(lái)判斷的。

2、容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品類(lèi)型和功能的影響。

3、土地本身特性對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地形高度、地形起伏、地塊完整性、地質(zhì)條件、深谷（小峽谷）、河流、池塘、地面附著物、地下管道涵洞等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方案方法。

4、周?chē)匀画h(huán)境、人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。例如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣狀況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及其解決方案。

5、周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、互聯(lián)網(wǎng)）、永久用電及臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供暖及生活熱水等，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)效果及解決方案等。

6、周邊配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。例如：交通狀況（與是否有業(yè)主班車(chē)有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型商場(chǎng)）、教育狀況、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)規(guī)模和面積進(jìn)行判斷自己的配套建設(shè)。

7、市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：城市