上海別墅規(guī)劃完整案例
【第一章上海房地產(chǎn)市場概況】
一、宏觀經(jīng)濟(jì)與上海房地產(chǎn)市場
1、上海宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)為上海房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件；
上海市統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001年，上海國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益持續(xù)提高，實(shí)現(xiàn)“十五”良好開局。 2001年，上海地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到4950.84億元，比上年增長10.2%，高出全國2.9個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)10年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。
上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境促進(jìn)了整個(gè)城市建設(shè)的快速發(fā)展；人均GDP達(dá)到4500美元，為全市房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了良好條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為該市經(jīng)濟(jì)增長做出了貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已成為三大產(chǎn)業(yè)增長的領(lǐng)頭羊。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值308.58億元，增長17.8%，比上年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)達(dá)到9.7%，提高2.9個(gè)百分點(diǎn)比上一年。
2、城市建設(shè)健康發(fā)展和大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施投資持續(xù)為上海房地產(chǎn)帶來新的增長點(diǎn)；
根據(jù)中央關(guān)于上海建設(shè)“國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”四大中心的指導(dǎo)意見，2001年3月，上海市人大常委會(huì)通過了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“第十個(gè)五年規(guī)劃”。發(fā)展布局和城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃布局都體現(xiàn)了“四個(gè)中心”的要求。
“十一五”伊始，隨著新一輪投資計(jì)劃的啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速復(fù)蘇的良好態(tài)勢。 2001年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1984.31億元，比上年增長6.1%，比上年提高5.4個(gè)百分點(diǎn)，投資總額超過歷史最高水平。投資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化?；窘ㄔO(shè)投資712.49億元，比上年增長1.3%；更新改造投資436.83億元，增長10.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資620.31億元，增長9.6%。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資510.78億元，比上年增長13.5%。
市區(qū)2200萬平方米舊區(qū)改造工程啟動(dòng)，以及黃浦江兩岸綜合整治等一系列市政重大規(guī)劃，為城市發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)支撐。上海的房地產(chǎn)業(yè)。
3、在積極的政策引導(dǎo)和管理體系的逐步完善下，上海房地產(chǎn)市場更加成熟和規(guī)范；
正是這種相輔相成的發(fā)展模式增強(qiáng)了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心。上?！笆晃濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來，隨著管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場日趨成熟和規(guī)范。這一切都為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而上海經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特點(diǎn)又為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好的環(huán)境。市場氣氛。
2、2001年上海房地產(chǎn)市場
20世紀(jì)90年代的上海房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一段繁榮的歷程。經(jīng)過90年代中期兩三年的調(diào)整后，隨著90年代后期經(jīng)濟(jì)增長的加快，房地產(chǎn)市場迅速反彈，釋放了大量資金。 2001年，上海房地產(chǎn)市場取得歷史最好成績，商品房預(yù)售面積1831.8萬平方米。米，現(xiàn)有商品房銷售面積1422.4萬平方米，二、三級房地產(chǎn)市場總銷售量3254.2萬平方米，呈現(xiàn)新的市場特征。
一、市場供需兩旺，成交再創(chuàng)新高
2001年，上海商品房供應(yīng)量在上半年登記量大幅下降的基礎(chǔ)上恢復(fù)了快速增長。與此同時(shí)，上海商品住宅成交量繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢頭，在連續(xù)五年高速增長后繼續(xù)大幅上漲。在：
供應(yīng)—— 全年批準(zhǔn)預(yù)售面積1660萬平方米，比2000年增長7.1%
成交——套，全年預(yù)售登記面積1832萬平方米，比2000年增長26.1%。
2、供大于求的局面已完全形成。
2001年，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積與實(shí)際預(yù)售面積之比達(dá)到1：1.104。實(shí)際預(yù)售面積年內(nèi)首次超過核準(zhǔn)預(yù)售面積。
3、銷售套數(shù)同步增長，單套面積擴(kuò)張放緩。
2001年，與預(yù)售總面積的快速增長相適應(yīng)，上海商品住宅預(yù)售套數(shù)也迅速增加，從1999年的9.73萬套增加到2000年的11.94萬套，再到2001年的14.98萬套。與預(yù)售總面積的大幅增長不同，2001年單戶面積的增長速度慢于總面積的增長。
1999 2000 2001
總面積（萬/平方米）107514531832
總套數(shù)（萬套） 9.7311.9414.98
單單位面積（平方米）110.46121.66122.27
4、市場火爆令人興奮，但威脅也不容忽視。
我們應(yīng)該看到來自市場的威脅：2001年，新經(jīng)營項(xiàng)目土地出讓面積1050萬平方米，84%的土地集中在10月至12月。也就是說，去年四季度全市新增土地銷售面積達(dá)到886萬平方米。這一數(shù)據(jù)將直接影響今年的市場供應(yīng)量?？梢灶A(yù)見，2002年的市場氛圍將會(huì)良好，但競爭也將異常激烈。
【第二章上海別墅市場整體情況】
1、上海別墅市場回顧與展望
1、上海別墅市場發(fā)展的三個(gè)階段
自20世紀(jì)90年代初上海第一批別墅誕生以來，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海房地產(chǎn)的起伏，經(jīng)歷了一個(gè)中長期的誕生、成長、調(diào)整和擴(kuò)張的過程。市場。根據(jù)時(shí)間和別墅的開發(fā)周期，可分為三個(gè)階段：
第一階段：出口別墅掀起第一波別墅浪潮； 1992-1998
進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，外資的速度和深度強(qiáng)勁增長，適合商業(yè)開發(fā)的住宅別墅群出現(xiàn)。上海出現(xiàn)了大量外銷花園別墅群，形成了上海別墅市場的第一波浪潮。
出口別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶。
其中，以長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集。出口別墅樓盤有20余套，分布于內(nèi)外環(huán)路之間的虹橋路沿線。這些物業(yè)大部分是虹橋開發(fā)區(qū)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品。隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，出口別墅作為高端房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場有限。由于過度開發(fā)以及兩年前東南亞金融危機(jī)的影響，出口房市場經(jīng)歷了長期的低迷期。直到最近有所改善，去年出口別墅的空置率仍在30%左右。
第二階段：內(nèi)需展現(xiàn)獨(dú)特魅力，國內(nèi)別墅銷售迎來別墅市場第二春； 1998-2000
1998年以來，在世界各國特別是亞洲國家仍在經(jīng)歷“金融危機(jī)”帶來的蕭條之際，中國卻保持了平穩(wěn)較快發(fā)展。尤其是上海，作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡脫穎而出。經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了居民收入的增加，商業(yè)金融氛圍發(fā)達(dá)，市政和交通設(shè)施日益完善，吸引了眾多國內(nèi)外投資者。近三四年來，上海房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場快速發(fā)展，也帶動(dòng)了別墅市場的復(fù)蘇。
當(dāng)出口別墅市場陷入低谷尚未走出低谷時(shí)，國內(nèi)別墅市場卻相對活躍。 1998年下半年，上海西南莘莊附近地區(qū)掀起了第二輪郊區(qū)別墅購房熱潮。 2000年開始，1999-2000年，聯(lián)排別墅、聯(lián)排別墅等“經(jīng)濟(jì)型”別墅大量涌入市場，并迅速得到市場認(rèn)可，預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。
第三階段：別墅投資巨額釋放，別墅品種逐漸齊全，意味著“別墅年”的到來； 2001年至今
一方面，別墅投資釋放巨額資金。截至2001年，上海別墅物業(yè)的銷售面積占住宅開發(fā)總面積的近三分之一。另外，從2001年土地出讓面積容積率來看，呈大幅下降趨勢。
容積率1-9月為1.32，三季度為1.16，而2000年同期分別為1.87和1.83。這也反映出2002年投放市場的別墅仍將有較大上升趨勢。
另一方面，市場形成有效供給。市場上確實(shí)出現(xiàn)了一大批地段適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格實(shí)惠、升值快、深受市場認(rèn)可的別墅。從價(jià)值數(shù)十萬的聯(lián)排別墅到價(jià)值數(shù)百萬甚至千萬的豪宅，上海別墅逐漸形成了滿足不同市場和需求的高、中、低端物業(yè)品類體系。
關(guān)鍵詞：1/3、市場接受度高
2、2001年上海別墅市場
2001年，上海別墅市場成為上海房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。品質(zhì)優(yōu)良、價(jià)格實(shí)惠的別墅激起了購房者對“別墅”的熱情。如此繁榮的景象讓業(yè)內(nèi)人士驚嘆不已。總體來看，2001年上海別墅市場呈現(xiàn)出以下新特點(diǎn)：
別墅項(xiàng)目供應(yīng)激增
全年上市別墅項(xiàng)目42個(gè)，約為2000年的兩倍。第四季度，達(dá)到上海歷史最高峰。上市的21個(gè)別墅項(xiàng)目幾乎接近2000年的數(shù)量，別墅市場銷量占2001年上市項(xiàng)目總數(shù)的16%，成為上海房地產(chǎn)市場的生力軍。由于其投資周期短、回報(bào)率高，吸引了越來越多的開發(fā)商投資開發(fā)別墅項(xiàng)目。論施工。
2001年四個(gè)季度掛牌的純別墅數(shù)量分別為1套、6套、10套、19套，呈增加趨勢，平均每月有3套別墅項(xiàng)目掛牌。
高端和低端別墅的份額逐漸增加，受到市場青睞。
在別墅市場，高端別墅項(xiàng)目日益增多。獨(dú)立、特色別墅的總價(jià)大多在每棟200萬元以上，但市場卻趨之若鶩。在高端別墅受到青睞的同時(shí)，郊區(qū)縣城偏遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)排別墅以及總價(jià)70萬元/套左右的混合型經(jīng)濟(jì)別墅也受到青睞，因?yàn)樗鼈冇狭瞬糠窒M(fèi)者的需求，以中低端價(jià)格迎合了部分消費(fèi)者的需求。走低價(jià)路線。同樣受歡迎。
現(xiàn)代風(fēng)格流行
2001年，上海別墅的風(fēng)格一改原來一統(tǒng)天下的歐式、北美風(fēng)格，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢。從全復(fù)式別墅的華宇別墅，到綠洲長島別墅中的“貝氏別墅”，都以現(xiàn)代風(fēng)格為代表，強(qiáng)調(diào)采用大面積的玻璃來透光，體現(xiàn)出一種時(shí)尚，并贏得了業(yè)界和購房者的青睞。認(rèn)出。
新區(qū)域市場的形成
原來，別墅市場大部分位于西郊、滬青平公路沿線和莘莊段橋一帶。由于大眾對這種“天空、土地、花園”的樓盤青睞，市場交易活躍，掛牌總數(shù)有所增加。在此情況下，其區(qū)域分布開始打破常態(tài)，松江地區(qū)、浦東湖南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也出現(xiàn)了較大的別墅和聯(lián)排別墅。
奢侈品市場的形成
電影《大人物》——中的豪宅理論不求最好，只求最貴，這似乎解釋了豪宅市場的成因。鼎邦力馳在上海房地產(chǎn)市場上以其全國最昂貴的住宅單元而聞名，價(jià)格從2,800美元到3,500美元不等。已售出49套，售出率超過80%。湖南路上的湯臣花園也以每平方米2.7萬元的高價(jià)領(lǐng)跑，取得了80%以上的銷售業(yè)績，再次印證了豪宅理論。
競爭日趨激烈，市場投入逐漸加大
隨著供應(yīng)量的增加，市場競爭也日趨激烈。別墅開發(fā)商不能懼怕“好酒好巷子深”。為了達(dá)到預(yù)期的市場效果，各個(gè)開發(fā)商都花費(fèi)了大量的資金來增加營銷費(fèi)用。 2001年第四季度個(gè)別廣告投放排名中別墅項(xiàng)目的表現(xiàn)也證實(shí)了這一點(diǎn)。2001年第四季度，上海房地產(chǎn)市場十大廣告投放中，別墅項(xiàng)目占據(jù)了六席。
2001年第四季度案例廣告量排名
排名樓盤名稱面積投資額/萬元開發(fā)商
1 松江佘山銀湖別墅271.8 廣東黃河集團(tuán)上海公司
4 新上海花園洋房松江127.37 融信地產(chǎn)
6 長寧春園88.7 東方金馬
8 閔行虹橋高富別墅74 虹橋高爾夫俱樂部
9劍橋半島南匯72.5劍橋半島
10松江云頂別墅56.48 富濤地產(chǎn)
三、2002年上海別墅市場展望
2002年，別墅市場將比2001年達(dá)到更高水平，供需將繼續(xù)上升。同時(shí)，也必然帶來相當(dāng)程度的高風(fēng)險(xiǎn)。
市場供應(yīng)量保持不變
分析2002年1月市場上的別墅數(shù)量，今年別墅市場供應(yīng)量繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢。一月份上市的別墅項(xiàng)目有四個(gè)，而2001年第一季度只有一個(gè)，去年第一季度有四個(gè)，超過了歷史記錄。除了一些開發(fā)商開出好的別墅項(xiàng)目外，也有其他行業(yè)的企業(yè)想要投資別墅市場。
別墅項(xiàng)目遍地開花
據(jù)了解，今年別墅市場不僅將有大量別墅項(xiàng)目在傳統(tǒng)的閔行、松江推出，嘉定、江橋、南匯等地也將開發(fā)別墅項(xiàng)目。市場競爭將會(huì)非常激烈。
奢侈品市場持續(xù)看好
今年開業(yè)的西郊莊園單價(jià)3-3500萬元，創(chuàng)下上海別墅紀(jì)錄。一期已全部預(yù)訂完畢，二期已預(yù)訂超過50%。佘山腳下的上海紫苑最高售價(jià)將達(dá)1.3億元，再次刷新天價(jià)豪宅紀(jì)錄。豪華房產(chǎn)滿足了一些人想要的心理。然而，目前可供選擇的豪宅并不多。 2002年豪華房地產(chǎn)市場將繼續(xù)表現(xiàn)良好。
別墅項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)凸顯
盡管別墅市場前景看好，但如果出現(xiàn)供需比例失衡或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢波動(dòng)，別墅市場將首當(dāng)其沖。據(jù)了解，去年上市的一些別墅項(xiàng)目出現(xiàn)了銷售阻力。如果別墅市場沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、依靠簡單復(fù)制，市場前景并不樂觀。
2、縱觀目前上海別墅市場，按需求大致可分為六種類型：
住宅別墅——針對的是那些對城市鋼筋混凝土環(huán)境不滿意的人；
上海度假別墅——未來將實(shí)現(xiàn)一戶擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)。郊區(qū)別墅用于周末或節(jié)假日，對獨(dú)棟別墅或公寓的需求較大；
短期居留類型——位于高新技術(shù)園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外資企業(yè)聚集等場所；比如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高。
投資回報(bào)率高，大多租給老板；
旅游別墅——就是適合這類需求的別墅，位于景區(qū)旁邊，被運(yùn)營商用作酒店；
辦公別墅——上海專為滿足港臺及外資企業(yè)辦公空間需求而設(shè)計(jì)；
投資別墅——棟，仿上海老別墅。
3、上海別墅市場區(qū)域分布
據(jù)統(tǒng)計(jì)，1992年以來，已開發(fā)建設(shè)別墅物業(yè)約160處，可建筑面積約1000萬平方米。目前已交付或在建總面積約700萬平方米。