珠海高級(jí)公寓可行性分析報(bào)告
目錄
一、珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析1
（一）城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行1
1、行業(yè)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，利潤(rùn)增速回落1
2、固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，商品房銷售降幅收窄1
三、消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，物價(jià)高位徘徊1
（二）2011年珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧1
一、房地產(chǎn)投資活躍，同比增長(zhǎng)67%1
2、銷量同比下降，但成交價(jià)格逆勢(shì)上漲1
3、上半年銀行持續(xù)加息，購房貸款壓力加大1
4、珠海房?jī)r(jià)全省率先上漲，限購傳聞滿城縈繞1
（三）珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1
1、珠海房地產(chǎn)限購或進(jìn)一步調(diào)整，后市需根據(jù)政策變化調(diào)整1
2、舊城改造力度加大，珠海市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)面臨新變化1
3、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)巨頭紛紛登陸珠海，珠海人居環(huán)境進(jìn)一步改善1
4、西區(qū)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，區(qū)域市場(chǎng)吸引力大幅增強(qiáng)1
2、老年住房市場(chǎng)分析2
(1)養(yǎng)老住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析2
1.我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段2
2.“老年住房市場(chǎng)”潛力巨大2
3. 養(yǎng)老服務(wù)逐步轉(zhuǎn)移至養(yǎng)老院2
4、家庭因素促進(jìn)養(yǎng)老住房的產(chǎn)生和發(fā)展2
5.國(guó)家鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)老年住宅房地產(chǎn)2
6、老年人選擇珠海養(yǎng)老受青睞2
七、總結(jié)2
（二）珠海市老年住房市場(chǎng)現(xiàn)狀2
1. 老年人住房明顯短缺2
2.房屋設(shè)計(jì)不合理，功能比較單一2
3、居住面積小，配套設(shè)施不足2
4、環(huán)境質(zhì)量有待改善2
5、服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)2
六、總結(jié)2
（三）養(yǎng)老住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2
1. 老年產(chǎn)權(quán)度假公寓將成為未來老年住房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)2
2. 老年人居住地逐步從主城區(qū)向郊區(qū)遷移2
3、養(yǎng)老住宅發(fā)展以中檔為主，中低端、中高端產(chǎn)品為輔2
4、“景觀式老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞2
（4）國(guó)內(nèi)著名養(yǎng)老住宅分析3
1. 北京東方太陽城3
2. 上海市綠地21城小賢房3號(hào)
3.浙江江南太陽城3
4. 廣州友善高級(jí)公寓3
5. 澳門高級(jí)公寓3
3.項(xiàng)目分析4
（一）項(xiàng)目情況分析4
1、地理位置4
2.周邊環(huán)境4
3.區(qū)域規(guī)劃發(fā)展機(jī)遇4
4.客戶群體分析4
5.項(xiàng)目SWOT分析4
（二）項(xiàng)目產(chǎn)品策劃4
1.園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求4
2.園區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)4
3.公園結(jié)構(gòu)4
4、總體布局4
5、產(chǎn)品功能組合4
6、公園會(huì)所設(shè)計(jì)及布局4
7、園區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)4
8.單體建筑設(shè)計(jì)4
9. 房屋類型及房屋面積控制4
10、停車位及商業(yè)設(shè)施設(shè)置4
（三）項(xiàng)目定位分析4
1、總體定位4
2. 案例名稱及推廣主題4
3. 定價(jià)分析4
4. 項(xiàng)目營(yíng)銷及推廣策略5
(一)總體概念5
1. 營(yíng)銷5
2、宣傳推廣5
(2)營(yíng)銷階段劃分5
（三）各階段營(yíng)銷策略部署5
五、項(xiàng)目投資及財(cái)務(wù)分析6
（一）項(xiàng)目基本情況及部分財(cái)務(wù)參數(shù)介紹6
一、項(xiàng)目基本情況6
2、項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)測(cè)6
3. 參數(shù)介紹6
(2) 開發(fā)成本估算6
1. 土地成本估算6
2、前期工程費(fèi)6
3、建筑安裝工程費(fèi)6
4. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6
5.公共設(shè)施配套費(fèi)6
6. 開發(fā)期間的稅費(fèi)6
7. 意外費(fèi)用6
8. 總開發(fā)成本6
（3）營(yíng)業(yè)收入預(yù)計(jì)6
(4) 開發(fā)成本估算6
1、管理費(fèi)用6
2、營(yíng)業(yè)費(fèi)用6
（五）詳細(xì)投資計(jì)劃6
（六）投資規(guī)劃及資金籌集6
（七）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析6
1、營(yíng)業(yè)稅金及附加6
2.土地增值稅的計(jì)算6
3、全部投資現(xiàn)金流量表6
4. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNRV) 6
5. 內(nèi)部回報(bào)(FIRR) 6
6、投資利潤(rùn)率6
七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總7
8.敏感性分析7
9. 最低可行價(jià)格7
(8)結(jié)論總結(jié)7
1、珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析
(1)城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況
1.工業(yè)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，利潤(rùn)增幅有所回落
2.固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，商品房銷售降幅收窄
3.消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，物價(jià)高位徘徊
4.財(cái)政財(cái)政收入增速加快，金融平穩(wěn)運(yùn)行
(2)2011年珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧
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