聯(lián)想集團(tuán)武漢房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
1）市場(chǎng)概況
1武漢市經(jīng)濟(jì)總體情況
武漢是中國(guó)六大中心城市之一。在國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，武漢排名第六。武漢地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比2000年增長(zhǎng)12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提升，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元，同比增長(zhǎng)21.8%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的11.1%。武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，全市GDP持續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，高于全國(guó)和全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效率顯著提高，人民生活水平持續(xù)提高，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)“十五”良好開(kāi)局。
獨(dú)特的地理環(huán)境，經(jīng)過(guò)幾千年的發(fā)展，創(chuàng)造了輝煌的物質(zhì)文明和精神文明，為武漢的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
新中國(guó)成立后，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，武漢已成為門類齊全的綜合性工業(yè)基地、中部地區(qū)的國(guó)內(nèi)外貿(mào)易中心、最大的交通樞紐和重要的教育科研中心。基地位于我國(guó)大陸，全國(guó)設(shè)有221個(gè)地點(diǎn)。在地級(jí)以上城市中，武漢綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名第六，是中國(guó)特大城市之一。改革開(kāi)放以來(lái)，武漢投資“蕭條效應(yīng)”顯現(xiàn)。目前，武漢利用外資位居中西部大中城市首位，實(shí)際利用外資63.7億美元。外資來(lái)自五大洲40多個(gè)國(guó)家或地區(qū)，其中包括世界500強(qiáng)跨國(guó)公司。已有35家企業(yè)在漢投資，另有45家企業(yè)設(shè)立了代表處。
邁向世界超級(jí)城市世紀(jì)之交，當(dāng)世界各大城市都在繪制新的發(fā)展藍(lán)圖時(shí)，美國(guó)《未來(lái)主義》雜志1999年6月至7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利康威的文章，題為《 《未來(lái)超級(jí)城市》預(yù)測(cè)，中國(guó)上海、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)世界十大超級(jí)城市。
超級(jí)城市是指具有以下三個(gè)條件和特征的城市地區(qū)：人口超過(guò)100萬(wàn)；有能力持續(xù)滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求（包括食品、住房、安全、醫(yī)療、保健、交通和教育需求）；擁有健康、充滿活力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育經(jīng)濟(jì)投資，從而產(chǎn)生充足的就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入。未來(lái)超級(jí)城市的10大要素：水源；國(guó)際機(jī)場(chǎng)；與內(nèi)陸地區(qū)的交通聯(lián)系；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通訊中心；公共交通工具；廢物處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。
未來(lái)十大特大城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國(guó)）；上海，中國(guó)）;曼谷（泰國(guó)）；丹佛（美國(guó)）；亞特蘭大（美國(guó)）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；西班牙馬德里）;溫哥華（加拿大）。武漢因其中心位置、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院而擁有巨大的機(jī)遇。
2 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
國(guó)家持續(xù)實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，將進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)期利潤(rùn)。隨著國(guó)家取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銀行貸款限制、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)解禁，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心增強(qiáng)。
武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資力度。每年投資100億元建設(shè)600萬(wàn)平方米住房、五年累計(jì)建設(shè)3000萬(wàn)平方米、五年解決30萬(wàn)居民住房問(wèn)題的戰(zhàn)略政策的實(shí)施，效果非常明顯關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)。
二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)已經(jīng)形成。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)健康規(guī)范發(fā)展，加之廣泛宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)條件逐步寬松，市民賣舊買新、二套房熱情有所下降。逐漸動(dòng)員起來(lái)并發(fā)揮作用。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成二三線城市。市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。
一些有條件的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化配置階段。房改前的良好條件正在逐步被消化，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為個(gè)人購(gòu)房，將刺激住房有效需求，形成住房消費(fèi)梯級(jí)。
3 武漢商品住宅價(jià)格走勢(shì)
武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)市場(chǎng)活躍活躍、成交量增加、價(jià)格上漲并逐步上漲的態(tài)勢(shì)。本季度，洪山區(qū)高端樓盤價(jià)格維持在3600元/。宏景豪庭、曙光嘉園等地產(chǎn)項(xiàng)目的加入也起到了一定的作用。
洪山區(qū)：2002年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上升36.92點(diǎn)；住宅均價(jià)2325.85元/平方米，環(huán)比上漲57.68元/平方米，漲幅2.54%。
洪山區(qū)指數(shù)
第四季度1145.39
第一季度1273.52
第二季度1327.12
第三季度1451.75
第四季度1488.67
本季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，銷售情況良好：書(shū)香夢(mèng)已售罄，兆福國(guó)際大廈均價(jià)在3200元/平方米左右銷售面積3000多平方米。原因是：一是地理位置優(yōu)越，交通便利；二是該區(qū)域房產(chǎn)擁有充足的消費(fèi)群體——名大學(xué)教職員工以及不斷增長(zhǎng)的新型小企業(yè)和個(gè)人投資者，如書(shū)香門第住宅，主要針對(duì)大學(xué)教師、博士、研究生等。從目前來(lái)看市場(chǎng)情況來(lái)看，武珞路位于市中心，土地成本相對(duì)較高。因此，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層商務(wù)辦公樓或商住樓。
楚雄大道沿線有名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、花城新都、當(dāng)代光谷智慧城等住宅項(xiàng)目。除明都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米外，其他樓盤均價(jià)為1940元/平方米。平方米上下波動(dòng)。區(qū)內(nèi)大學(xué)多所，自然人文環(huán)境良好。大多數(shù)購(gòu)房者是大學(xué)教職員工?；ǔ切露急炯径蠕N量超過(guò)10000平方米；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也維持在5000平方米左右?？傮w來(lái)看，本季度楚雄大道沿線房產(chǎn)價(jià)格有所上漲。
楚雄大道以南、珞石南路沿線有麗島花園、新開(kāi)業(yè)的明澤半島公館和南湖別墅。麗島花園南側(cè)樓盤因均價(jià)逐漸下降，銷售表現(xiàn)良好。本季度新開(kāi)盤的明澤半島尊居開(kāi)門紅，銷量約4000平方米。該地區(qū)房地產(chǎn)呈現(xiàn)別墅、大戶型發(fā)展趨勢(shì)。
位于洪山區(qū)的“中國(guó)光谷”本季度推出學(xué)府家園三期，均價(jià)約2000元/平方米。本季度湯遜湖板塊銷售穩(wěn)定。東林外陸二期項(xiàng)目均價(jià)1600元/平方米，依然保持良好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)1700元/平方米，銷售量達(dá)到1.4萬(wàn)平方米。大約；均價(jià)2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也售出了4000多平方米；水蘭縣繼6月底停售后，于8月重新開(kāi)盤，呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。
4 武漢市主要商品住宅銷售走勢(shì)
1、市場(chǎng)總體活躍，房產(chǎn)銷售平穩(wěn)
四季度是武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍的季度。各地區(qū)銷售價(jià)格和銷量均大幅增長(zhǎng)。比如漢陽(yáng)的奧林花園剛剛開(kāi)盤一個(gè)月，一期400多套已售出70%以上。碧水擎天一期推出的292套住房，兩個(gè)季度售出不足70%，所售的42個(gè)商鋪也全部售空。武昌南湖附近的華錦花園本季度也實(shí)現(xiàn)銷售近萬(wàn)平米；中北路天元城住宅小區(qū)也實(shí)現(xiàn)銷售近萬(wàn)平方米。價(jià)格方面，各地區(qū)銷售價(jià)格均上漲100元/平方米左右。
2、知名交易員交易實(shí)力大幅增強(qiáng)
目前，武漢中高端房產(chǎn)的賣點(diǎn)立足于市場(chǎng)，基本集中在尊貴、環(huán)境、功能和服務(wù)特色等方面，并注重名人規(guī)劃設(shè)計(jì)、名人的建筑與安裝、名人的管理與服務(wù)、名人的居住與生活。比如位于漢口金融街西北湖畔的“世紀(jì)華庭”就以高貴大氣的姿態(tài)上市。結(jié)果，僅有189套豪宅的“世紀(jì)華庭”，推出不到半年就賣出了137套。武漢另一處高端樓盤——“麗島花園”，也屬于成功人士。除了利用臨湖的區(qū)位優(yōu)勢(shì)外，還十分注重社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)。這是武漢的房地產(chǎn)環(huán)境設(shè)計(jì)。可以說(shuō)占據(jù)領(lǐng)先地位。同樣，武漢市也擁有著名設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)、精心打造、品牌打造的“鴻景花園”、“金港灣”等原創(chuàng)高端歐式住宅，以及聘請(qǐng)知名物業(yè)管理的“藍(lán)灣君園”。公司的到來(lái)是為了增強(qiáng)該物業(yè)的品牌吸引力。
3、小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)?；胧汹厔?shì)
隨著武漢市土地供應(yīng)方式改革和地價(jià)逐步上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)充分利用土地資源、降低土地成本已成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。在此市場(chǎng)背景下，武漢小高層、高層項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)比例呈現(xiàn)增加趨勢(shì)，其市場(chǎng)規(guī)模也將顯著增大。據(jù)調(diào)查，武漢市有低層和高層住宅150多棟，總建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。與上年相比，增長(zhǎng)率約為30%。隨著小高層、高層住宅的逐漸增多，消費(fèi)者的居住理念也將悄然發(fā)生變化，心理上會(huì)逐漸接受高層住宅。
4消費(fèi)者購(gòu)房行為日趨理性
隨著房改政策的進(jìn)一步落實(shí)和城市建設(shè)的不斷深入，各類借貸手續(xù)也相應(yīng)簡(jiǎn)化。良好的物業(yè)管理帶動(dòng)了住房消費(fèi)需求的不斷擴(kuò)大。然而，房地產(chǎn)是一種個(gè)性化程度很高的產(chǎn)品，消費(fèi)頻率很低。有些人一生可能只買一次房子，因此越來(lái)越多的人開(kāi)始對(duì)買房持謹(jǐn)慎態(tài)度。據(jù)調(diào)查顯示：購(gòu)房影響因素中40%是地理位置，36.85%是價(jià)格，22.96%是環(huán)境，6.47%是交通。其他因素的選擇率為0.93%。這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等。
5. 價(jià)格和指數(shù)
四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1115.72點(diǎn)，比上季度上升66.43點(diǎn)；綜合樓均均價(jià)3207.76元/平方米，環(huán)比上漲190.98元/平方米，漲幅6.33%。
本季度住宅價(jià)格指數(shù)為1136.63點(diǎn)，比上季度上升58.32點(diǎn)；均價(jià)2206.88元/平方米，環(huán)比上漲113.23元/平方米，漲幅5.41%。
本季度寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)為1050.07點(diǎn)，環(huán)比上升11.36點(diǎn)；均價(jià)4208.63元/平方米，環(huán)比上漲45.55元/平方米，漲幅1.09%。