蘇州新區(qū)項目可行性分析報告
1. 概述
一、項目建設(shè)背景
蘇州高新區(qū)楓橋鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)工商總公司下屬新泰房地產(chǎn)開發(fā)公司因資金不足，未能及時啟動該項目。恰逢江蘇省企業(yè)改制及本項目轉(zhuǎn)讓意向。這是獲得該項目的重要外部因素。為了提高居民的生活質(zhì)量，提升片區(qū)房地產(chǎn)整體水平，楓橋小鎮(zhèn)希望尋找能夠開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商。浙江省特別是杭州市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論是資金實力還是開發(fā)水平在全國都是首屈一指的。這是一個可以遷移、可以發(fā)展的內(nèi)在因素。根據(jù)蘇州城市總體規(guī)劃發(fā)展和新區(qū)楓橋鎮(zhèn)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將成為新區(qū)乃至整個蘇州的重要居住區(qū)。我公司經(jīng)過對蘇州全面細(xì)致的市場調(diào)研，對項目選址環(huán)境進(jìn)行了反復(fù)分析比較。根據(jù)目前蘇州的房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，只要我們能做出一款能夠滿足蘇州城市居民新的住房需求和高品質(zhì)的產(chǎn)品，同時定位準(zhǔn)確，就不用擔(dān)心項目的銷售，還有豐厚的利潤。
項目已取得土地使用權(quán)證和工程規(guī)劃許可證，各項目談判已陸續(xù)展開。
二、項目概況
該地塊位于蘇州高新區(qū)鶴山路與塔園路交叉口。緊鄰蘇州科技大學(xué)，文化氛圍良好。道路寬敞，交通便利，鶴山大橋與古城相連。項目占地126畝，其中住宅建設(shè)120畝，配套幼兒園6畝。容積率2.0，總建筑面積16萬平方米，小高層與多層相結(jié)合，底層沿街商業(yè)配套（占比5%左右）。具有一定的發(fā)展規(guī)模，能為品牌的延續(xù)提供保障，為公司帶來良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。
該項目建設(shè)資金全部由公司自籌，不足部分將通過土地抵押和預(yù)售房款等方式彌補(bǔ)。
2. 蘇州市簡介
蘇州位于長江三角洲中部、江蘇省東南部，東經(jīng)11955'--12120'、北緯3047'--3202'之間。東臨上海，西接無錫，南接吳江，北瀕長江。面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27%。市區(qū)面積392.3平方公里，其中建成區(qū)面積68平方公里，古城面積14.2平方公里。所屬六縣市面積分別為：常熟市1094平方公里、張家港市772.4平方公里、太倉市620平方公里、昆山市864.9平方公里、吳縣市1257.42平方公里、吳江市1092.9平方公里公里。蘇州實現(xiàn)GDP 1760億元。經(jīng)濟(jì)總量居長三角第二、全國第六。按現(xiàn)行匯率計算，人均GDP超過3600美元，增長勢頭強(qiáng)勁。全市人口580.53萬人，其中城鎮(zhèn)人口80萬。新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好發(fā)展勢頭。全年工業(yè)銷售產(chǎn)值400億元，同比增長17%；國內(nèi)生產(chǎn)總值160億元，同比增長14.2%；財政收入20.5億元。第二階段開發(fā)工作正在啟動。
3、蘇州住宅市場分析
1、蘇州住宅市場分析
此前，蘇州工業(yè)園區(qū)住宅水平維持在2300元/平方米，古城住宅水平維持在2500元/平方米。新區(qū)住宅價格也一直徘徊在2000元/平方米左右。原因不外乎以下幾點：
1）。土地價格是首要因素。土地是稀缺資源，政府未能為土地供應(yīng)制定長期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項目可行性報告要求政府以非常便宜的價格分配土地。這導(dǎo)致土地成本僅占整個項目的一小部分。
2）蘇州大部分住宅建筑分散、分散，不重視整個社區(qū)的環(huán)境、園林、文化的建設(shè)。導(dǎo)致大量想要改變住房品質(zhì)的居民找不到合適的住房，價格太貴，也不經(jīng)濟(jì)。
3）居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)蘇州人認(rèn)為，跨過蘇杭大運(yùn)河后，感覺自己已經(jīng)離開了城市，進(jìn)入了郊區(qū)。而且我一直認(rèn)為蘇州新區(qū)是工業(yè)區(qū)，不適合居住。同時，楓橋鎮(zhèn)一直以來治安和環(huán)境較差，這在一定程度上限制了該地區(qū)的房價。
4）消費觀念也限制了蘇州房價。很多蘇州人都懷念“小橋、流水、人家”。只要有地方住，有飯吃，他們就不會用剩下的錢去改善居住環(huán)境或者投資房產(chǎn)。
5）這一時期，雖然出臺了很多有利于住宅發(fā)展的政策（如實行貨幣分房），但沒能把蘇州房地產(chǎn)推向更高的水平。
蘇州市全面實行土地招標(biāo)投標(biāo)。這對于整個蘇州房地產(chǎn)市場來說是一個重要的轉(zhuǎn)折點。今后，開發(fā)商獲得土地的唯一途徑是通過市場競價，土地市場更加公平。與此同時，政府出臺了一系列相關(guān)政策。
1）蘇州強(qiáng)化“強(qiáng)城富民”意識，努力使全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高水平、低波動運(yùn)行，全市經(jīng)濟(jì)不斷走強(qiáng)。同時，也將改變城市居民的消費觀念。
2）規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走向規(guī)?；⒓s化經(jīng)營。把房地產(chǎn)開發(fā)作為我市新的經(jīng)濟(jì)增長點，大力發(fā)展城市建設(shè)。
3）在城區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度改革，停止新一批土地開發(fā)項目，對現(xiàn)有土地開發(fā)項目采取限制態(tài)度，控制開發(fā)總量。同時，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)開發(fā)建設(shè)。
4）城市建設(shè)步伐加強(qiáng)，拆遷和貨幣安置政策大幅增加，商品房市場需求迅速擴(kuò)大。
2、蘇州高新區(qū)住宅市場詳細(xì)分析
去年10月份蘇州拍賣的土地還沒有投入房地產(chǎn)開發(fā)，不少開發(fā)商已經(jīng)聞訊紛紛上調(diào)房產(chǎn)價格。據(jù)蘇州市建設(shè)局市場調(diào)查統(tǒng)計：今年蘇州整體房價上漲14.8%。
現(xiàn)在給大家介紹一下蘇州高新區(qū)的最新房價：
序列號
物業(yè)名稱
外殼類型
價格（元/平方米）
1
云盛梅園
小高層（復(fù)式）
3600~3800
2
著名城市
多層公寓
3200（均價）
3
綠色花園
多層公寓
3000（均價）
4
陽光海濱
小高層
3500（均價）
5
麗景閣
高樓
4500（均價）
綜上所述，新區(qū)住宅均價為公寓3000元/平方米，小高層3500元/平方米，復(fù)式住宅3600元/平方米。
三、本項目的發(fā)展前景
楓橋古城改造被列為蘇州高新區(qū)“十五”規(guī)劃重大項目，預(yù)計投資7億元。同時，隨著新區(qū)二期建設(shè)的推進(jìn)，該區(qū)域?qū)⒊蔀檫B接古城與新區(qū)的中心。
上半年，杭州開發(fā)商以159萬元/畝的價格競得新區(qū)一塊自來水地塊。樓面價約1000元/平方米。我們在土地價格方面有一定的優(yōu)勢。整個新區(qū)并沒有高品質(zhì)、大規(guī)模的住宅。
因此，按照目前市場價格（不考慮房價漲幅），該項目住宅均價定位在3300元/平方米。
四、項目建設(shè)指標(biāo)
序列號
項目
單元
數(shù)量
1
土地總面積
畝
126
2
總表面積
平方米
160000
2.1
居住區(qū)
平方米
152000
2.2
店鋪面積
平方米
8000
3
容積率
2.0
4
用于物業(yè)管理的物業(yè)
平方米
1120
5
可用住宅面積
平方米
150880
四、項目投資估算及效益分析
一、編制依據(jù)
1）建設(shè)工程造價按照現(xiàn)行建設(shè)工程造價標(biāo)準(zhǔn)和費率計算；
2）各種費率以國家相關(guān)文件為準(zhǔn)。
2、投資估算
投資估算表
序列號
項目
單價
數(shù)量
金額（萬元）
1
土地成本
120
126
15000
2
初始費用
100
160000
1600
2.1
勘察設(shè)計費
20
160000
320
2.2
各種費用
80
160000
1280
3
項目成本
1200
160000
19200
3.1
建筑安裝工程費
1100
160000
17600
3.2
外觀工程
50
160000
800
3.3
機(jī)電工程
50
160000
800
4
銷售費用
按銷售收入的2%計提
1100
5
管理成本
按銷售收入的3%提取
1700
6
資金成本
1900年
7
總投資額
40500
3、銷售收入
根據(jù)項目所在地、周邊環(huán)境以及蘇州房地產(chǎn)目前的市場預(yù)測，考慮到房產(chǎn)銷售風(fēng)險、項目建設(shè)成本等綜合因素，該區(qū)域住宅均價定位在3300元/間。平方米，低層商鋪均價定位在4500元/平方米。銷售收入如下表所示：
序列號
項目
單元
數(shù)量
價格
金額（萬元）
1
住宅
元/平方米
150880
3500
52808
2
低層商鋪
元/平方米
8000
5000
4000
3
全部的
56808
4、營業(yè)稅金及附加
本項目計提營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加。綜上，本項目綜合稅率為6%，應(yīng)納稅金及附加合計3408萬元。
5、盈利能力分析
財務(wù)現(xiàn)金流量表
序列號
項目
全部的
1
現(xiàn)金流入
56808
1.1
銷售收入
56808
1.2
其他的收入
0
2
現(xiàn)金支出
43908
2.1
成本投資
40500
2.2
營業(yè)稅金及附加
3408
3
稅前利潤
12900
4
項目稅前利潤率
29.4%
五、結(jié)論與建議
1、采用分期開發(fā)的方式來開發(fā)本項目。一方面是為了降低項目風(fēng)險，另一方面是為了減輕資金壓力；
2、規(guī)劃好計劃。項目的市場定位以居住社區(qū)的合理規(guī)劃為基礎(chǔ)，包括社區(qū)整體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，防止規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、配套功能缺乏齊全。提高本項目檔次，贏得高端消費群體，降低項目風(fēng)險，提升樓盤形象。
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