歙縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（東區(qū)）

受控詳細(xì)規(guī)劃說(shuō)明

一、規(guī)劃背景

2.現(xiàn)狀

三、規(guī)劃范圍、依據(jù)、原則和目標(biāo)

4、規(guī)劃周期

五、發(fā)展條件分析

六、發(fā)展戰(zhàn)略

7. 土地用途分類(lèi)和建設(shè)開(kāi)發(fā)控制

八、用地布局規(guī)劃

9.道路系統(tǒng)規(guī)劃

10.綠化景觀規(guī)劃

11.市政公共設(shè)施規(guī)劃

1

一、規(guī)劃背景

近年來(lái)，歙縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。隨著惠杭高速公路的建設(shè)，城市及周邊區(qū)域環(huán)境也發(fā)生了重大變化。在全球經(jīng)濟(jì)一體化和中國(guó)加入世貿(mào)組織的背景下，經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變、土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整、交通條件的根本改善，逐漸使其經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加外向化，面臨著城市建設(shè)也日新月異。面對(duì)新世紀(jì)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，歙縣在不破壞傳統(tǒng)歷史風(fēng)貌的同時(shí)，迫切需要拓展新的發(fā)展空間。為此，歙縣人民政府?dāng)M在城東設(shè)立新區(qū)，以滿足日益增長(zhǎng)的發(fā)展需求。

今年是歙縣“招商引資”年。歙縣提出把招商引資與城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)，樹(shù)立治城理念，堅(jiān)持走“以城育城、以城興城、滾動(dòng)發(fā)展”的發(fā)展道路。在此背景下，為進(jìn)一步改善投資環(huán)境、組織項(xiàng)目實(shí)施，歙縣人民政府?dāng)M委托城東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)展控制性規(guī)劃，為具體開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)提供指導(dǎo)。

二、現(xiàn)狀條件

歙縣位于安徽省東南部，東南與浙江省毗鄰。該縣現(xiàn)有對(duì)外交通有皖贛鐵路、磁章高速公路，以及連接皖浙兩省的徽杭高速公路。將于2004年底建成通車(chē)，交通便利?？h城距上海419公里，距合肥382公里，距南京346公里，距杭州212公里，距景德鎮(zhèn)222公里，距黃山風(fēng)景區(qū)67公里，距屯溪機(jī)場(chǎng)32公里。

城東經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于歙縣老城區(qū)西北部，基地面積3.85平方公里。地勢(shì)沒(méi)有起伏，比較平坦。整個(gè)地勢(shì)北高南低。海拔多為117-125米，相對(duì)高差1-8米。場(chǎng)地土地條件良好。北臨皖贛鐵路，布什河、羊脂河蜿蜒穿過(guò)西部和南部，將土地劃分為相對(duì)獨(dú)立的功能單元。

三、規(guī)劃范圍、依據(jù)、原則和目標(biāo)

1、規(guī)劃范圍

規(guī)劃用地北至皖贛鐵路，西、南以布什河、羊脂河為界，東至桂林鎮(zhèn)連江牧場(chǎng)，總用地面積3.85平方公里。

2、規(guī)劃依據(jù)

1.《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》（1990）

2.《中華人民共和國(guó)土地管理法》； (1998)

3.《城市土地分類(lèi)及規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90）

4、《城市規(guī)劃編制辦法》（1991）

《城市規(guī)劃編制措施實(shí)施細(xì)則》（1995）

5.《安徽省城市專項(xiàng)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》

6.《歙縣總體規(guī)劃》（1999）

7、《歙縣城市防洪規(guī)劃報(bào)告》（2002）

3、規(guī)劃原則

（1）控制原則：提供地塊、綠化、道路、市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、給排水、電力電信、 ETC。

（2）彈性原則：控制指標(biāo)在一定范圍內(nèi)具有可變性，并與地塊性質(zhì)相適應(yīng)。

（3）連續(xù)性原則：既有總體控制，又有局部要求；它既繼承、深化和落實(shí)總體規(guī)劃意圖，又為開(kāi)發(fā)區(qū)每一塊建設(shè)用地建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃的編制提供直接指導(dǎo)。

（4）可操作性原則：為規(guī)劃和管理提供依據(jù)。

4、功能定位及規(guī)劃目標(biāo)

將城東開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為布局合理、功能配套、基礎(chǔ)設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、體現(xiàn)歙縣城市特色、生產(chǎn)科研一體化、以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主的綠色園區(qū)。

1）典型示范窗口

城東開(kāi)發(fā)區(qū)是縣城的延伸，是與縣城的有機(jī)結(jié)合。通過(guò)本次規(guī)劃，將建設(shè)一個(gè)具有典型示范作用、空間層次豐富、具有時(shí)代特色、環(huán)境優(yōu)美的新區(qū)。

2）產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地

充分利用政策優(yōu)勢(shì)，立足環(huán)境優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮交通優(yōu)勢(shì)，加快引進(jìn)資金、技術(shù)、人才，構(gòu)建良好的通訊環(huán)境，培育具有創(chuàng)新能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)集群。

四、規(guī)劃年限

本規(guī)劃期分為短期規(guī)劃和長(zhǎng)期規(guī)劃，短期規(guī)劃至2005年，遠(yuǎn)期規(guī)劃至2010年。

五、開(kāi)發(fā)條件分析

1、優(yōu)勢(shì)分析

區(qū)位優(yōu)勢(shì)—— 歙縣地處皖浙兩省交匯處，在兩省經(jīng)濟(jì)合作中的作用不可低估。同時(shí)，歙縣作為世界級(jí)風(fēng)景區(qū)黃山的東大門(mén)，與外界具有良好的溝通能力。

交通優(yōu)勢(shì)—— 歙縣目前有皖贛鐵路、慈張公路穿城而過(guò)，鐵路緊鄰開(kāi)發(fā)區(qū)北部。同時(shí)，將于2004年通車(chē)的惠杭高速公路入口距開(kāi)發(fā)區(qū)僅5公里，對(duì)外交通十分便利。

資源優(yōu)勢(shì)—— 作為國(guó)家歷史文化名城，歙縣具有優(yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，低廉的土地價(jià)格和勞動(dòng)力資源也應(yīng)該帶來(lái)良好的投資環(huán)境。

2. 限制因素

河流門(mén)檻—— 由于布社河與羊脂河的劃分，開(kāi)發(fā)區(qū)與周邊地區(qū)沒(méi)有良好的交通聯(lián)系，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)缺乏。目前，只有一條在建道路可以通車(chē)，與市區(qū)相連的橋梁有兩座，其中一座甚至已經(jīng)廢棄。同時(shí)，為了滿足陽(yáng)支河的防洪要求，道路的垂直方向一定不能按照原標(biāo)高進(jìn)行設(shè)計(jì)，會(huì)出現(xiàn)大量的填方，導(dǎo)致造價(jià)相對(duì)較高。土地開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)“門(mén)檻很高”。

六、開(kāi)發(fā)策略

1、發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，立足環(huán)境優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì)。

2、采取以開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向的積極保護(hù)政策，將城市發(fā)展與環(huán)境保護(hù)、可持續(xù)發(fā)展有機(jī)結(jié)合起來(lái)，建設(shè)項(xiàng)目盡量符合國(guó)家歷史文化名城形象。

3、通過(guò)南側(cè)黃涇大橋起步區(qū)的建設(shè)，發(fā)揮聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，推動(dòng)整個(gè)工業(yè)區(qū)有序健康發(fā)展，使其承擔(dān)歙縣重要經(jīng)濟(jì)支柱的核心力量。

4利用環(huán)境、濱水等優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展高檔工業(yè)區(qū)、居住區(qū)建設(shè)和環(huán)境營(yíng)造，增強(qiáng)工業(yè)區(qū)更廣泛的影響力和吸引力。

七、土地使用分類(lèi)和建設(shè)開(kāi)發(fā)控制

1. 批次劃分

根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，本規(guī)劃將建設(shè)用地劃分為以道路為界的A至J 10個(gè)大地塊。每個(gè)大地塊又分為幾個(gè)具有不同屬性的小地塊。

—— 工業(yè)用地

產(chǎn)業(yè)地塊的劃分與產(chǎn)業(yè)類(lèi)型密切相關(guān)。城東開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃中，工業(yè)地塊的劃分可保持靈活、可擴(kuò)展，使地塊有“一分為二”或“合二為一”的可能。借鑒同類(lèi)城市的經(jīng)驗(yàn)，建議有意劃分地塊：

標(biāo)準(zhǔn)廠房地塊可劃分為0.3-2ha，獨(dú)立廠房可劃分為2-10ha。

—— 倉(cāng)儲(chǔ)用地

工業(yè)區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)用地與工業(yè)用地密切相關(guān)。規(guī)劃將倉(cāng)儲(chǔ)用地分為一般倉(cāng)儲(chǔ)用地和物流發(fā)展用地。由于倉(cāng)儲(chǔ)用地面積較大，基本上按照道路劃分地塊，一般為4-7ha。

——個(gè)商業(yè)、金融、文化、娛樂(lè)用地

此類(lèi)土地的地塊劃分為0.3-1.0ha。

—— 住宅用地

此類(lèi)用地主要考慮該地塊的現(xiàn)狀及其與周邊地區(qū)的關(guān)系。規(guī)劃用地劃分為5-10ha。

2. 土地利用兼容性

該規(guī)劃規(guī)定了各地塊的用途性質(zhì)，作為土地開(kāi)發(fā)的依據(jù)。同時(shí)，規(guī)劃允許在某些地塊建設(shè)過(guò)程中對(duì)土地性質(zhì)進(jìn)行不同程度的調(diào)整，但須報(bào)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)。該規(guī)劃還允許在開(kāi)發(fā)過(guò)程中在某些特定土地用途中建設(shè)其他土地用途的項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目必須符合用地兼容性表的規(guī)定。該計(jì)劃還允許在開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中合并和細(xì)分劃分的地塊。特別是在大面積開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，由于特殊情況，允許合并部分地塊，但規(guī)劃也必須進(jìn)行調(diào)整并報(bào)規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)。批準(zhǔn)。地塊合并首先應(yīng)滿足同性質(zhì)地塊的合并，同時(shí)不應(yīng)導(dǎo)致規(guī)劃區(qū)內(nèi)各類(lèi)配套設(shè)施的減少或改變。

表1：土地利用兼容性表

土地分類(lèi)

建筑分類(lèi)

建筑分類(lèi)

右

C

中號(hào)

時(shí)間

S

U

G

R1

R2

C1

C2

C3

C5

M1

M2

T2

G1

G2

住宅

中小學(xué)、幼兒園

單人宿舍

公寓

社區(qū)服務(wù)設(shè)施

小農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

郵電局

儲(chǔ)蓄銀行

小型體育設(shè)施

小型文化設(shè)施

小型醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)

小型企業(yè)服務(wù)設(shè)施

行政

商業(yè)辦公樓

醫(yī)院

大型綜合市場(chǎng)

小倉(cāng)庫(kù)

市政公用事業(yè)

社會(huì)停車(chē)場(chǎng)

一流產(chǎn)業(yè)

II類(lèi)工業(yè)

注：表示允許設(shè)置； 有條件允許設(shè)置；其余的不允許設(shè)置。

3、土地利用強(qiáng)度控制指標(biāo)

擬控制土地利用范圍內(nèi)各地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，控制指標(biāo)分為規(guī)定性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)兩類(lèi)。

—— 規(guī)定性指標(biāo)：包括用地性質(zhì)、建筑密度、建筑限高、綠地率、交通出入口方向、建筑退讓紅線距離等。此類(lèi)指標(biāo)必須按規(guī)定執(zhí)行，包括控制指標(biāo)容積率、建筑密度、建筑限高。為上限值，規(guī)劃建設(shè)時(shí)不得超過(guò)上述指標(biāo)；綠地率、停車(chē)位等控制指標(biāo)為限值，規(guī)劃建設(shè)時(shí)不得低于上述指標(biāo)。建造。

——指導(dǎo)性指標(biāo)：包括容積率、停車(chē)位、人口容量、建筑形式、體量、風(fēng)格要求、建筑色彩等。

規(guī)劃提出了各地塊的編號(hào)、用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑限高、綠地率等控制指標(biāo)，規(guī)定了地塊的出入口方向、建筑退線、配套設(shè)施等。設(shè)施及其他要求。具體指標(biāo)請(qǐng)參見(jiàn)分圖。

4建筑容量控制

土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度涉及建設(shè)容量和環(huán)境容量、交通承載能力和功能需求等諸多因素。通過(guò)合理控制土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，不僅可以保證良好的景觀空間環(huán)境，還能對(duì)引導(dǎo)投資、提高土地利用效率起到積極作用。建筑容量控制主要通過(guò)容積率和建筑密度兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行控制。

公共建設(shè)用地

行政辦公用地：參考一般城市辦公樓的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，盡量避免一般辦公樓的復(fù)合形式。規(guī)劃要求建筑開(kāi)發(fā)能夠相對(duì)緊湊，容積率控制在3.0以下，建筑密度控制在50%以內(nèi)。

商業(yè)服務(wù)用地：根據(jù)不同性質(zhì)確定開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。一般用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)的建筑占地面積較小，使用強(qiáng)度較高。建議容積率控制在3.0以下，建筑密度控制在50%以內(nèi)。

文化娛樂(lè)用地：由于是大量人群聚集活動(dòng)的場(chǎng)所，室內(nèi)外空間組織相對(duì)靈活，建議容積率控制在4.0